(живи здесь) - Заброшенные здания, элитная недвижимость в центре кварталов, бетонные скелеты, обращенные к пляжу, — это не просто пятна на городском ландшафте, а арена конфликта между общественными интересами и правом на частную собственность. В городе Хайфа, как и в других городах Израиля, в последние годы звучат призывы к регулированию отношений между владельцами крупной недвижимости и потребностями всех жителей. Главный вопрос — может и должен ли муниципалитет Хайфы влиять на владельцев частной собственности, чтобы они строили, реконструировали или продвигали инициативы в соответствии с общими интересами, даже если это не принесет им немедленной выгоды?
Старое здание «Эгеда»: пустующее здание в самом центре города, ставшее рассадником преступности
Исторический центральный автовокзал «Эгед» в Хайфе, который когда-то служил оживленным транспортным узлом, в последние годы превратился в здание-призрак. С тех пор, как транспортная функция переместилась в Gulf Central и Carmel Beach, здание, которое теперь принадлежит компании Nitzba, осталось заброшенным. Вопрос в том, имеет ли право компания, владеющая крупной недвижимостью в самом центре района, оставлять ее без присмотра до тех пор, пока у нее нет реальной экономической заинтересованности в ее развитии?
Хотя муниципалитет не владеет этой недвижимостью, она находится в общественной собственности: жители сообщают о преступности, торговле наркотиками и проституции — явлениях, которые процветают в тени заброшенных зданий. Могут ли в таких обстоятельствах местные власти использовать такие инструменты, как взимание налога на имущество или продвижение обязательных планов зонирования, чтобы заставить Nitsba отремонтировать или снести строение?
Казино Бат Галима: спор о границе между частной собственностью и общественным пространством
Неподалеку, на берегу моря в районе Бат-Галим, уже несколько десятилетий стоит остов здания казино — историческое сооружение времен британского мандата. В настоящее время он принадлежит Джилу Данкнеру, частному предпринимателю, который пытается реализовать план по строительству там роскошного отеля. Однако этот план столкнулся с сильным противодействием со стороны местных жителей, которые требуют настоящего общественного участия и утверждают, что это уязвимое место требует решения, которое также будет отвечать интересам местного сообщества.
Дебаты вокруг казино стали ярким примером противоречия между общественными интересами и частной собственностью. Данкнер утверждает, что это частная собственность, и поэтому он не должен быть вынужден строить на ней что-то, что не принесет ему прибыли. С другой стороны, жители указывают на ущерб, нанесенный окружающей среде в результате пренебрежительного отношения к зданию, и его влияние на имидж пляжа и всего района.
Может ли муниципалитет диктовать правила использования частного здания, которое не используется?
Одна из самых сложных структурных проблем рынка недвижимости в Израиле
Случай со старым «Эгедом» и казино в Бат-Галиме поднимает важные вопросы: имеют ли право владельцы крупной собственности просто решить ничего с ней не делать? Является ли решение оставить здание в виде бетонного скелета на пляже или заброшенного ангара в самом центре города сугубо личным делом — или это общественный вопрос, требующий вмешательства?
Лиор Дец, консультант по коммуникациям, юрист и архитектор, считает, что это одна из самых сложных структурных проблем рынка недвижимости в Израиле.
«Государство Израиль переживает жилищный кризис уже более 40 лет, и этот кризис усугубляется именно из-за возможности оставить незастроенную недвижимость без уплаты значительных налогов», — говорит Детц. «Одной из причин этого является отмена налога на имущество. Если бы государство вернуло этот налог, как планирует сделать директор налогового управления, можно было бы стимулировать предпринимателей и владельцев недвижимости заниматься реконструкцией и строительством».
Новый налог на неиспользуемую землю: надежда или угроза?
По словам Детца, в настоящее время налоговое управление рассматривает важный шаг: возврат налога на имущество, который будет применяться к пустующей земле, даже если она не приносит дохода. Это предложение, которое должно вступить в силу уже в 2026 году, может изменить правила игры: землевладельцам придется платить 1.5–2.5% от стоимости земли ежегодно только за ее владение.
Цель ясна — предотвратить накопление земли, расширить предложение и стимулировать начало строительства. Практическое значение: больше невыгодно владеть пустующей недвижимостью исключительно с целью увеличения ее будущей стоимости или избежания финансовых рисков в краткосрочной перспективе.
Правовое напряжение: права собственности против общественных интересов
Адвокат, оценщик недвижимости и председатель Yaffe Nof Ассаф Гастфройнд подчеркивает, что в публичном дискурсе порой забывают о границах закона:
«Казино принадлежит Данкнеру — это частная собственность. Так же, как никто не хотел бы, чтобы перед его носом построили башню, он также имеет право решать, что делать с собственностью, которой он владеет», — объясняет он. «Если подрядчик не получает прибыли, он не будет строить. Юридическая обязанность застройщика — действовать в соответствии с утвержденным проектом — и ничего более».
По его словам, план, который поручают и готовят плановые комитеты, учитывает все компоненты — от общественных интересов до экономических соображений застройщика. В конечном итоге решающую роль играют плановые институты.
Где во всем этом находится муниципалитет Хайфы?
Хотя муниципалитет Хайфы не является стороной, имеющей право собственности, в таких делах, как «Эгед» или казино, он является ключевым игроком во всех вопросах, связанных с планированием, лицензированием и налогом на имущество. Имеет ли он юридическую или моральную возможность оказывать давление? Адвокат Гастфройнд отвечает отрицательно:
«Вы не можете заставить человека развивать свою собственность. Для этого нет никаких правовых оснований. Пока владелец не нарушает закон, вы не можете заставить его действовать в соответствии с волей общественности».
И все же все чаще раздаются голоса, утверждающие, что муниципалитет играет важную роль в формировании общественного пространства, в том числе с помощью экономических инструментов. Взимание налога на имущество с пустующих зданий, продвижение обязательных генеральных планов и установление ультиматумов по планированию — все это может значительно снизить экономическую целесообразность оставления здания заброшенным.
Жители просят о более широком участии общественности
В городе Хайфа, особенно в таких районах, как Бат-Галим, жители все громче призывают к усилению общественного контроля за использованием земли. «Владелец такого центрального объекта не может решить ничего с ним не делать, и мы так и будем ходить среди скелетов зданий», — говорит житель района. «Мы хотим видеть наше казино живым, активным, освещенным. А не заброшенным».
Это чувство заброшенности, которое повторяется и в других случаях по всему городу, создает ощущение беспомощности по отношению к тем, кто обладает большой властью в сфере недвижимости, но не привержен каким-либо заявленным общественным интересам.
Вопрос ответственности: должно ли государство вмешиваться?
Случай со старым «Эгедом» и казино в Бат-Галиме — это лишь вершина айсберга в Хайфе и во всем Израиле. В стране, где десятки тысяч застроенных акров пустуют, не используются и не имеют четкого плана на будущее, постоянно возникает вопрос о том, кто несет за это ответственность: власти или владельцы недвижимости. Может ли страна позволить себе оставлять пустующие здания в городских центрах, столкнувшись с продолжающимся жилищным кризисом?
Как предположил Лиор Детц, возможно, настало время для кардинальных изменений в экономической и плановой политике, которые подразумевают понимание того, что общественное пространство не может контролироваться только богатыми людьми, и что владение имуществом также сопровождается общественной ответственностью.
Вопрос, на который пока нет ответа: есть ли у муниципалитета эффективные инструменты?
Наконец, остается вопрос, есть ли у муниципалитета Хайфы в настоящее время эффективные инструменты для борьбы с заброшенностью зданий.
Может ли оно требовать взимания налога с непроизводственных зданий?
Может ли он продвигать обязательные планы даже без сотрудничества с владельцами недвижимости?
Могут ли быть наложены какие-либо штрафы или санкции на объекты недвижимости, которые не обслуживаются в течение многих лет?
Пока эти серые зоны остаются в рамках правовой неопределенности, напряжение, гнев и чувства многих жителей, живущих в тени частной недвижимости, которая диктует облик общественного пространства, но не отражает общее благо, будут сохраняться.
Муниципалитет Хайфы: возглавил первую в своем роде инициативу в Израиле по комплексному решению проблемы заброшенных зданий
Муниципалитет заявил, что возглавляет первую в своем роде инициативу в Израиле по комплексному решению проблемы заброшенных зданий. «Городское картирование выявило около 700 пустующих объектов недвижимости, и было создано специальное подразделение для содействия правоприменению, восстановлению и законодательным мерам. Реформа проводится в сотрудничестве с правительственными министерствами с целью превращения заброшенных зданий в возможность для городского восстановления и укрепления безопасности в районах. Муниципалитет связывается с владельцами недвижимости, выдает распоряжения о реконструкции и содействует временному использованию в сотрудничестве с предпринимателями. Планы восстановления отслеживаются, а правовые барьеры анализируются совместно с правительственными министерствами.
Кроме того, муниципалитет продвигает новое законодательство и инициирует муниципальный подзаконный акт, направленный на решение проблемы заброшенных зданий. Как правило, независимо от типа строения, здания, строительство которых не завершено, или здания, которые были повреждены, не облагаются налогом на имущество. «В то же время муниципалитет осматривает каждое здание по отдельности и проводит юридические процедуры, направленные на взыскание, хотя бы частичное, налога на имущество с каждого здания, для которого имеются правовые основания для взыскания».
Это очень просто. Застройщики намеренно пренебрегают зданиями по 3 причинам:
A. Они считают, что в будущем смогут выжать из муниципалитета новые права и возможности использования.
на. Они хотят добиться обрушения и сноса здания в целях его сохранения / опасаются, что их потребуют сохранить его
третий. Мы считаем, что стоит дождаться роста цен/спроса, что приведет к росту прибыли и переоценке в отчетах.
Таким образом, у застройщика фактически возникает множество противоречивых интересов в интересах города, особенно жителей районов, где здания становятся серьезной помехой и постоянным вредом для города, когда речь идет о таком комплексе, как центральный автовокзал в Бат-Галиме.
Муниципалитетам необходим ряд эффективных инструментов. Например:
1. Признание здания опасным и вредным для здоровья населения и выдача формы D-9 на снос здания и предъявление застройщику обвинения в возмещении расходов + большой штраф, если здание было включено в список объектов, подлежащих консервации. Штраф, который не стоил бы того, чтобы в будущем оставлять такое сооружение без присмотра, думая, что оно рухнет и будет разрушено, и что-то другое можно будет построить, не сохраняя его.
2. Механизм поощрения предпринимателей, которые созидают и не пренебрегают. С другой стороны, механизм штрафов за невыполнение строительства по графикам утвержденных планов (с возможностью их отмены или изменения в будущем).
3. Создание механизма налогообложения будущего строительства, увеличивающегося по мере истечения срока, в течение которого на приобретенной и принадлежащей застройщику недвижимости не производилось никаких строительных работ. Это означает, что предпринимателю больше не имеет смысла ждать будущих улучшений.
Видимость Хайфы очень важна для Хайфы.
Это необходимо изменить.
Это может сделать муниципалитет.
Доктор Ассаф Гастфройнд — троянский конь подрядчиков и магнатов рынка недвижимости, имеющих интересы, направленные против города Хайфа.
Абсурдным и возмутительным является то, что он контролирует инфраструктурную компанию Yaffe Nof, в то время как сам он находится в конфликте с интересами человека, зарабатывающего на жизнь оценкой недвижимости, с одной стороны, и возможностью руководить проектами по улучшению недвижимости, используя государственные бюджеты Yaffe Nof.
Его ответы о том, что «это частная собственность Данкнера», полностью игнорируют нарушение покупателем обязательства перед RMI по освоению объекта в отведенные ему сроки. Он также игнорирует возможность муниципалитетов влиять на утвержденные планы на общественных землях, таких как казино, и то, что нет необходимости сгибаться и подчиняться каждой прихоти застройщика, как мы видели, когда муниципалитет Тель-Авива боролся за владение землей «Дельфинов», и, что самое важное, казино расположено на немногих прибрежных территориях, которые принадлежат обществу в Хайфе.
Я требую отстранения этого врача от должности председателя компании Yaffe Nof, в которой он имеет очень большой конфликт интересов, поскольку он является активным оценщиком недвижимости и лицом, которое занимается недвижимостью и регулярно контактирует с подрядчиками.
Это не только дурно пахнет, но и просто открывает огромные возможности для коррупции.
1.) В стране нет недостатка в земле. Это блеф! Еще 75% земель, отведенных под строительство (именно под строительство, а не под природопользование), до сих пор не используются вообще. То есть на четверти территории в настоящее время проживает десять миллионов человек. Недостатка в земле нет. Просто любая незаселенная земля присоединяется дунам за дунамом к своим двоюродным братьям.
2.) Снизив порог согласия на различные виды общественных работ, правительство совершило незаконный и, прежде всего, неконституционный шаг и фактически отменило право частной собственности в стране. Потому что собственность внезапно определяется как общественная, и вы будете знать, на какой стороне процентного соотношения вы окажетесь завтра. Немного пошевелите головой и откройте глаза. Все, что должны сделать жадные люди, — это на мгновение задуматься, хотят ли они жить в фашистской коммунистической стране, где государство превыше всего, общее благо превыше отдельного человека, а частная собственность, которая когда-то была вашей, становится общей. Данное законодательство полностью противоречит разделу «О собственности» Основного закона «О достоинстве и свободе человека».
3.) Государство сотрудничает с Повесткой дня ООН на период до 2030 года, из которой вытекают вышеуказанные шаги. Не будет никаких государств, только местные советы и единое мировое правительство. Не верите мне? Проверьте меня. Цель: у вас не будет ничего и вы будете счастливы :))) (Это цитата). Поэтому делается все возможное для укрепления политической, физической и финансовой мощи муниципалитетов. Внезапно муниципалитет получил право принимать решения относительно частной собственности. От экспроприации зданий для собственных нужд и ветхой железной дороги, на которую у него каким-то образом нашлось полмиллиарда, до разработки новых городских планов, то есть внезапного изменения постановлений о зонировании, которые делают вашу собственность потенциально непригодной для продажи, и поэтому, когда вы захотите продать, вам придется, только из-за плана, заплатить муниципалитету, как это замечательно, вы потратите из воздуха сотни тысяч шекелей в виде сборов на благоустройство, даже если вы вообще ничего не построили. Удачный метод. Постепенно вы начинаете понимать, что ваша собственность вам вовсе не принадлежит. Со всевозможными претенциозными оправданиями всеобщего блага, эстетики, устойчивого развития и т. д., когда в конечном итоге, несмотря ни на что, вам придется платить дополнительные налоги из своего кармана. Итак, сначала вы заплатите налоги на деньги, когда вы их заработали, затем на вещь, когда вы ее купили, а затем, чтобы иметь возможность оставить ее себе, вы будете платить снова, и снова, и снова... Государству Израиль. И это будет расти и расти... пока в конце концов у вас не останется ни машины, ни дома. Потому что кто-то (выбранный вами или нет) решит, что вам это не разрешено, или же он первым умудрится вас разорить. Да ладно, налоги на имущество…
Да, блеф про «бедствие, бедствие».
Они цитируют лозунги и лозунги лоббистов-подрядчиков, взятые прямо со страниц.
Потому что некоторые из них — просто представители подрядчиков в городском совете.
На Рамбаме нет бесплатной парковки, недостаточно парковочных мест, можно реализовать проект с умными переходами на Рамбаме, но для этого нужны добрая воля и талант…
Пока мэр на самом деле не ищет решения проблемы, он будет «наслаждаться» получателями так же, как он наслаждался ими в прошлом (якобы).
Даже если владельцы недвижимости хотят заняться реновацией и привести здания в порядок для своего пользования, технический менеджер в его нынешнем, неэффективном формате не сможет реально помочь в этом вопросе. Положение инженерного директора в третьем по величине городе страны только сдерживает предпринимателей, поэтому им невыгодно строить и развивать город. Йоне нужно тщательно обдумать, что он делает в качестве инженера-менеджера. Возможно, было бы правильным восстановить в должности Хедву Альмог, которая знала, как управлять инженерным менеджером на высоком уровне. Под ее руководством менеджер работал более эффективно и не страдал от плохого управления. Таким образом, во время ее предыдущих сроков город имел доход в результате строительства и развития, а не тот, что существует сегодня. Йона, просыпайся срочно!!!
Заброшенные здания представляют опасность, и регулирующий орган и власти должны принять меры по устранению опасностей с территорий, на которых проживают жильцы.
У муниципалитета есть много инструментов для изменения ситуации, не хватает только мотивации (=
Мотивированы только против жителей, а не против капиталистов, финансирующих кампании и политиков.