(живи здесь) - Согласно недавно опубликованным данным Центрального статистического бюро, Хайфа занимает первое место по продажам вторичных квартир в Израиле. Согласно опубликованному бюро отчету, в период с ноября 2024 года по январь 2025 года в Хайфе было продано 935 квартир на вторичном рынке, что на 10% больше, чем за три месяца, предшествовавших этому периоду. С другой стороны, в сфере продаж новых квартир Хайфа находится на относительно низкой позиции, что может свидетельствовать о высоком спросе на существующие квартиры в городе.
Хайфа на высоте
Согласно отчету, в Хайфе зафиксировано наибольшее количество сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке: с ноября 935 года по январь 2024 года было продано 2025 квартир. Хайфа опережает Иерусалим, который находится на втором месте с 908 проданными квартирами на вторичном рынке, и Беэр-Шеву, которая находится на третьем месте, где за этот период было продано 3 квартир. Эти данные отражают сохраняющуюся тенденцию, согласно которой существующий рынок квартир в Хайфе сохраняет высокую динамику по сравнению с другими рынками по всей стране.
Низкий рейтинг продаж новых квартир
По сравнению с лидером на рынке вторичных квартир Хайфа занимает лишь десятое место по продажам новых квартир: за последние три месяца было зафиксировано 334 сделки. Это незначительное снижение на 2.3% по сравнению с предыдущим кварталом (август-октябрь 2024 г.), в котором в городе было продано 342 новые квартиры. Для сравнения, Тель-Авив находится на первом месте по продажам новых квартир — 871 проданная квартира, а Иерусалим следует сразу за ним — 767 квартир, проданных за тот же период.
Список новых квартир на продажу – Хайфа в конце списка
Еще одна интересная статистика — количество новых квартир, оставшихся в продаже в городе. По состоянию на январь 2025 года Хайфа находится на девятом месте, имея в наличии около 2,400 новых квартир. Лидируют в списке Тель-Авив и Иерусалим с 8,975 и 7,354 новыми квартирами соответственно. Эти значительные разрывы указывают на низкие темпы строительства в Хайфе или, наоборот, на несоответствие предложения спросу.
Цены продолжают расти
Тенденция к росту цен на жилье в Израиле продолжается: последние данные указывают на общий рост на 1.2% в период с декабря 2024 года по январь 2025 года по сравнению с предыдущими двумя месяцами (ноябрь-декабрь 2024 года).
В районе Хайфы рост относительно умеренный и составляет всего 0.1%. Однако при рассмотрении годового изменения данные указывают на значительный рост цен, достигший 9.5% в округе Хайфа в период с декабря 2023 года по январь 2024 года по сравнению с периодом с декабря 2024 года по январь 2025 года.
Рост цен на квартиры на 16.5% в 2024 году
Текущий рост цен на квартиры в Хайфе — не единичный случай, а прямое продолжение тенденции, которая наблюдалась на протяжении всего 2024 года. Согласно данным, цены на квартиры в городе выросли на 16.5% за последний год, если сравнивать последний квартал 2024 года с последним кварталом 2023 года. Это резкий рост, который выводит Хайфу в число городов-лидеров Израиля по темпам роста цен на рынке жилья.
Спрос на существующие квартиры по сравнению с новым строительством
Разрыв между продажами квартир на вторичном рынке и продажами новых квартир ставит под сомнение предпочтения покупателей и строительную политику города. Высокий спрос на существующие квартиры может быть обусловлен более доступными ценами или лучшим местоположением, в то время как темпы строительства новых квартир до последних месяцев были относительно низкими. Сочетание разумного городского планирования и увеличения предложения новых квартир может привести к изменению этих тенденций, возможно, даже в ближайшем будущем.
После всех предыдущих подробностей, в продолжениях, которые являются лишь вершиной айсберга и представляют собой лишь часть реальности, к которой следует добавить множество сделок по «жилью для арендаторов» и тому подобное, которые не всегда показывают фактическое заселение, а иногда квартиры, предназначенные для сдачи в аренду, а не для переезда новых жителей в Хайфу, необходимо рассмотреть реальность такой, какая она есть - с одной стороны, ожидается, что население Хайфы будет расти, как спального города, чтобы обеспечить койко-место для рабочих в центральном регионе, которые полагаются на Израильские железные дороги (в конце концов, Хайфа не создает высококачественных, престижных рабочих мест с улучшенными условиями оплаты труда, как это происходит в востребованных районах в районе Дан), - и изменение происходит потому, что земельные резервы вокруг района Дан сокращаются, и население не может платить непомерные суммы за квартиры там - в Хайфе это дешевле. С другой стороны, очень большое количество квартир, которые, как ожидается, будут построены в Хайфе в ближайшие годы, имеют крайне низкое качество (это часть строительных монстров) из-за сильной перенаселенности, которая приводит к появлению трущоб в сложных условиях и очень высоким расходам на содержание квартир в высотных зданиях. Такой формат, в дополнение к краху инфраструктуры в целом и транспорта в частности, который, как ожидается, остановит все движение в городе, как ожидается, приведет к беспрецедентному городскому кризису, который уже надвигается. Планирующие органы и городские чиновники попались почти на все остальные ловушки планирования здесь: нет тротуаров, утвержденные дороги отменяются, новые кварталы создаются с плохой доступностью, решение для закрытых кварталов игнорируется, и этот путь ведет к выплате огромных сумм компенсаций землевладельцам, которые подвергались злоупотреблениям и не имели возможности строить на протяжении последних 50 лет, что истощит все ресурсные резервы Хайфы, и даже после государственной помощи город движется в очень, очень плохом направлении, поэтому они празднуют статистические данные и отчеты, инициированные застройщиками, не разбираясь в данных и не делая правильных выводов.
Отчеты о квартирах в Pinuwi Binui определяются в соответствии с интересами и ожиданиями, а не в соответствии со сделками заинтересованного продавца с заинтересованным покупателем. Интерес застройщиков и подрядчиков, а также банков заключается в том, чтобы показать и представить сделки по высоким ценам в проекте, что помогает продавать квартиры по высокой цене, чтобы поднять цены, на основе официальных отчетов Государства Израиль, тех отчетов, которые были фактически созданы застройщиками или кем-то от их имени. Цены на квартиры на вторичном рынке также устанавливаются застройщиками или кем-то от их имени - это хорошие цены и также указывают на тенденцию к росту цен - это хорошо, у покупателей квартир со всех возможных направлений, особенно из данных, представленных на сайтах Государства Израиль, складывается впечатление, что цены растут, растут и растут, и если они не поторопятся подписать договор на покупку квартиры по завышенной цене, то позже квартира уже будет стоить дороже. Поскольку спрос ограничен, и не каждый день рождается потенциальный покупатель жилья, который может заплатить непомерные цены, которые ему не по карману, все, похоже, движется к взрыву, когда масштабы сговора и манипуляций относительно стремительно растущих цен на жилье постепенно станут очевидны.
Представленные данные, среди прочего, содержат сведения о многих транзакциях, связанных с проектами по выселению и реконструкции, которые в основном были согласованы между существующими владельцами квартир, застройщиками и подрядчиками несколько лет назад. После подписания соглашений и после многих лет подготовки и утверждения новых подробных планов, городского плана на местном языке, и после получения одобрения от плановых комитетов на выдачу разрешений на строительство, квартиры затем делятся между застройщиком и владельцами существующих квартир. После разделения транзакции сообщаются в налоговые органы (которые публикуются на веб-сайте информации о недвижимости и впоследствии отражаются в публикациях Центрального бюро статистики). Затем сообщается, что десятки, а иногда и сотни существующих квартир были проданы, как правило, в один и тот же день, застройщику по цене, как правило, высокой (застройщик освобожден от налога на покупку, и на самом деле освобождение от налогов действительно существует), и в тот же день сообщаются о сделках, касающихся того же застройщика и тех же владельцев существующих квартир, в результате чего те же владельцы квартир покупают новую, альтернативную квартиру у застройщика, причем по высокой цене, иногда выше рыночной — опять же, без уплаты налогов. Конечно, это не сделки между заинтересованным продавцом и заинтересованным покупателем, а стоимость продажи была установлена банковскими оценщиками и застройщиками, и во многих случаях это не имеет ничего общего с правильной ценой. Вот сколько сделок по продаже вторичных квартир и новых квартир сообщается, суть которых заключается в сделке по оформлению строительства, в которой старая квартира превращается в отремонтированную квартиру - это не ситуация, в которой сотни или тысячи новых покупателей открыли для себя город Хайфа с его преимуществами, а просто своего рода «обновление» и улучшение существующей ситуации и ничего более!!! Продолжение –
Действительно, по всей видимости, наблюдается рост цен на новые квартиры. Пример: Некоторые квартиры продаются за 2.5 миллиона шекелей, и недавно их цена якобы выросла до 2.6 миллиона шекелей, согласно отчетам Агентства информации о недвижимости и Центрального статистического бюро. На самом деле цена выросла, а условия оплаты изменились. Хотя она составляет 2.6 миллиона шекелей, теперь вы платите 10%, а остаток, без увязки и процентов, через 3 года в момент сдачи квартиры. Так имеет ли место здесь действительно рост цен или на самом деле снижение цен, которое не отражено в отчетах властей? – Нужно понимать, как читать данные, и тогда выводы будут разными. Продолжение –
Отчеты о транзакциях от Real Estate Information (официальные данные Налогового управления, опубликованные в сети), а также от Марксистского бюро статистики — якобы указывают на рост цен и увеличение числа транзакций — и это якобы представляет оптимизм относительно экономической активности, а с другой стороны, проблемный характер продолжающегося роста цен. Верны ли выводы? Действительно ли цены растут? Действительно ли наблюдается широкая активность по продаже вторичных квартир и новых квартир? — Ответ в том, что вам нужно понять, как правильно читать данные, и тогда выводы будут разными — см. далее
Молодец город Хайфа. Прекрасного дня.