(Хайпо) - Смешанное использование — это метод планирования улиц, при котором зоны отдыха и торговли планируются на уровне улицы, а жилые дома — над ними. Этот метод, используемый в мире с древних времен, уже много десятилетий отсутствует в планировке кварталов Хайфы. Из-за отсутствия метода в Хайфе были построены слабоосвещенные спальные помещения, которые планируются и строятся до сих пор.
Обновление городов может изменить районы к лучшему, если и когда будут построены современные жилые комплексы, которые будут включать в себя современную планировку, учитывающую смешанное использование.
Спальные районы Хайфы
Трудно игнорировать тот факт, что большинство кварталов Хайфы — это сонные районы, то есть кварталы, в которых нет ничего и ничего, кроме тысяч квартир, где сотни тысяч закрываются на ночь.
Вечером на улицах темно, мало людей гуляют с собаками, а их окружают в основном свиньи, шакалы и несколько сонных уличных кошек.
Все, кто знает Хайфу, знают сонные кварталы, но я все же упомяну несколько таких кварталов: французский Кармель, Старая Ромема, Шаар Алия, Неве-Давид, Кирьят-Элиэзер, Дания, Кирьят-Хаим (кроме улицы Ачи-Эйлат) и многие другие. ...
Новые кварталы были спроектированы и построены как спальные районы Хайфы.
Удивительно и разочаровывающе, но даже новые кварталы, которые были запланированы и построены в последние годы, также были построены как спальные районы, включая Нав Перес и Гиват Земар.
Жилые кластеры, которые были запланированы и построены за последние 20 лет внутри существующих кварталов, также увековечили концепцию планирования «спальных кварталов», и, таким образом, возможность вдохнуть жизнь в темные улицы была снова упущена. Например, кластер башен на улице Черниховского, 45, а также кластер, построенный на разрушенном стадионе в Кирьят-Элиэзере.
Кварталы с небольшим торговым центром – частичное решение и далеко не идеальное
Новый район с другой планировкой, но с не особенно впечатляющей планировочной концепцией — это Рамат Ханаси, где жизнь на уровне улицы сосредоточена в коммерческом центре, построенном рядом с жилыми домами и который вдыхает жизнь в район до определенная степень. Еще один район - Сабиони Дания, который был построен без какого-либо фактического использования, но был удостоен торгового центра «Оскар 7», который вдохнул жизнь в этот район.
Соседние коммерческие центры редко оказывают положительное влияние на уровне улицы.
Торгово-районный центр дышит жизнью преимущественно вокруг себя и внутри себя, а не на уровне улицы. Это лучше, чем ничего, но менее эффективно, чем смешивание способов использования. Именно так были запланированы кварталы Рамат-Ханаси и Дания. Жители, безусловно, пользуются различными услугами, доступными рядом с домом, но уровень улицы остается пустынным и безжизненным.
Необычные улицы Хайфы
Планировщики, работавшие в прошлом в Хайфе, подарили городу несколько улиц, которые принесли ему пользу. Среди этих улиц можно увидеть части проспекта Мориа, Центр Кармель, Центр Зив в Нэше и ряд улиц нижнего города — Шаар Палмер, Рехов Ханамал, Натанзон и окрестности.
Неудивительно, что на этих улицах кипит жизнь и являются популярными развлекательными, жилыми и торговыми центрами. В этом разница между улицей, которая является городом, и улицей, которая является спальным районом. В то же время на этих улицах есть сложности, с которыми сталкиваются арендаторы – об этом я расскажу позже.
Смешение видов использования вдыхает жизнь во многие города мира и в Израиль.
Когда мы, израильтяне, путешествуем по городам Израиля и мира, нас привлекают улицы, на которых кипит интересная жизнь. Здесь можно упомянуть такие примеры, как Гол Манхэттен, Париж, Барселона и Тель-Авив.
В Хайфе весело гулять по центру Кармель или даунтауну, потому что там кипит жизнь.
Смешение направлений использования Тель-Авива делает город привлекательным на уровне улиц.
Жители Хайфы, приезжающие в Тель-Авив-Яффо, рады видеть суетливую жизнь на уровне улиц, но некоторые из нас не всегда связывают эту суетливую жизнь с концепцией планирования, которая привела к этому успеху.
Концепция городского планирования определяет жизнь на уровне улиц и навсегда определяет, как будет вестись жизнь в городе.
В Яффо, например, много улиц, некоторые из которых древние и спроектированы с учетом концепции городского планирования, которая вдыхает жизнь на уровне улиц. На некоторых улицах развиты кафе и рестораны, которые создают жизнь города вокруг себя.
Муниципалитет Тель-Авива по выходным превращает улицы в пешеходные улицы
Муниципалитет Тель-Авива, осознающий потенциал смешанного использования, закрывает некоторые небольшие улицы по выходным, тем самым усиливая относительное преимущество смешанного использования. Это закрытие позволяет жителям города безопасно передвигаться и наслаждаться изобилием, которое может предложить город.
Владельцам бизнеса выгодно оживленное движение горожан и туристов, которых привлекает это очарование, как бабочек привлекает свет фонаря.
Бутик-отели процветают на привлекательных улицах смешанного использования.
Там, где есть жизнь, развивается другая разновидность местного бизнеса. Наряду с ресторанами и кафе развиваются и процветают отели. Так процветает, например, бутик-отель «Маркет Хаус», построенный рядом с блошиным рынком в Яффо и носящий название «Маркет» в честь близлежащего блошиного рынка.
Новое строительство в некоторых современных городах мира - включает в себя различные виды использования.
Нет никаких оснований полагать, что смешивание видов использования — это концепция, которая в прошлом практиковалась только умными планировщиками. Он используется до сих пор. Почти полностью по этой концепции был построен самый известный и богатый город мира – Манхэттен в Нью-Йорке. Жители города, живущие в небоскребах, пользуются широким спектром услуг на уровне улицы, включая рестораны, кафе, пекарни, прачечные, музеи, галереи и многое другое... Бизнес на уровне улицы не создает опасность шума или запаха для жителей зданий над ними. Я расскажу об этом позже.
Также в Тель-Авиве можно увидеть новое строительство, имеющее различное назначение. Это новые жилые постройки или офисные здания. Вот пример кластера небоскребов в Тель-Авиве, вся базовая площадь которого отведена под коммерческие площади – рестораны и кафе.
Так почему же этого не происходит в Хайфе - правоприменение
Не все так радужно: многие жильцы и многие проектировщики избегают мысли о том, чтобы жить в здании смешанного назначения. Причиной этого, конечно, являются шумовые помехи, неприятные запахи и грязь. Беспокойство оправдано в городе, где нет правоприменения.
Город Хайфа не преуспевает в области правоприменения, и это, мягко говоря... шум предприятий, беспрепятственно проникающих на уровень улицы, грязь и дым, идущие из вытяжек ресторанов, тревожат и обескураживают. жители.
Поскольку правоприменение не является хорошим, как жители, так и проектировщики, по большей части, воздерживаются от представления планов, которые включают в себя сочетание различных видов использования, а это означает, что плохая эксплуатация на практике диктует городское планирование и увековечивает трущобы на многие годы.
В беседах, которые мы провели со студентами, которые решили жить в нижнем городе Хайфы, выяснилось, что некоторые из них покинули квартиры, потому что не могли терпеть шум, доносившийся поздно ночью с улицы.
Причиной этого является политика, позволяющая предприятиям осуществлять шумную деятельность за пределами коммерческих помещений, отсутствие муниципальных подзаконных актов и отсутствие правоприменения.
Правоприменение обеспечивает городское планирование
Чтобы вселить доверие среди жителей города и обеспечить хорошее сочетание вариантов использования, муниципалитет должен бескомпромиссно обеспечивать соблюдение законов штата и муниципальных постановлений. В случаях, когда законы не подходят, муниципалитет должен принять муниципальные подзаконные акты.
Например: муниципалитет должен не допустить выноса деловой активности на улицу и бескомпромиссно определить, что бизнес будет работать исключительно внутри здания, в закрытых помещениях – точно так же, как на Манхэттене.
Муниципалитет должен позаботиться о том, чтобы владелец бизнеса не выносил деловую деятельность на уровень улицы, например, холодильники для мороженого, столы, киоски, мероприятия и громкую музыку.
Муниципалитет должен определить в муниципальных подзаконных актах часы, когда разрешен въезд грузовикам, доставляющим товары на предприятие, чтобы предотвратить шум в нерабочее время.
Неприятности дыма: огни запаха должны подниматься высоко над крышей здания, а также над крышами соседних домов, через дымоход. Многие жители, с которыми мы беседовали, проживающие вблизи зданий, где работают рестораны, на проспекте Ханаси в Хайфе, жалуются на сильный неприятный запах, исходящий от дымовых вытяжек в ресторанах. Для этого существуют решения, которые являются основным условием для работы ресторана смешанного назначения, и муниципалитет несет ответственность за обеспечение соблюдения этих решений или отзыв лицензии на ведение бизнеса, которая будет беспокоить арендаторов, живущих рядом с ним.
Например, на Манхэттене ресторан, работающий на уровне улицы, должен установить дымоход, возвышающийся над полом крыши. В разговоре с владельцем ресторана в Манхане он объяснил мне, что вложил не менее 120,000 45 долларов в строительство такого дымохода, высота которого достигает 160 этажей и имеет высоту более XNUMX метров.
Гавань торговых центров
Когда вы понимаете ограничения, связанные с управлением и эксплуатацией города, который имеет смешанное использование, легко понять, почему большое количество проектировщиков заранее отказываются от этой задачи и концентрируются на планировании и строительстве безжизненных и тусклых спальных кварталов.
Результатом является планирование и строительство торговых центров, отрезанных от кварталов, которые отвлекают туда массы израильтян и оставляют кварталы безжизненными.
Прямо в каждом слове. А здесь, в Хайфе, все наоборот. Мы безопасно отступаем.
Нам остается только завидовать Тель-Авиву и видеть всех, кто сбежал отсюда.
Постоянная уловка: представить смесь вариантов использования как «шум ресторанов и развлекательных заведений под домом».
Во всех муниципалитетах они определяют, какое коммерческое использование будет осуществляться под каждым зданием, в какие часы, а также что разрешено и запрещено (например: запретить столики на улице или запретить музыку).
Поэтому все комментаторы здесь, желающие быть поляком, который сидит дома в темноте на морозе и главное, чтобы на улице было тихо, пожалуйста, найдите другие оправдания. Нет ничего плохого в том, чтобы в районах было больше магазинов одежды, стоматологических клиник, парикмахерских, книжных магазинов, магазинов игрушек, электроники, универмагов для дома, офисов, позволяющих работать рядом с домом, не покидая район, а также офисов ассоциаций. и благотворительные организации. Ничто из этого не беспокоит и не создает неудобств: ни шум, ни свет, ни музыка.
Весь вопрос в том, какие виды использования, а также кафе и рестораны могут ограничивать часы использования и устанавливать правила, которые сведут «неудобство» в них к нулю. Например, в одной из новостроек Тель-Авива на первом этаже расположены два ресторана, над ними в мезонине – офисы, и только выше – апартаменты. Другими словами, между апартаментами и ресторанами находится офисный этаж, поэтому ресторана вообще не слышно. Кроме того, в ресторанах проложили вентиляционную трубу прямо на крышу здания в шахте, которая одновременно служит мусорной шахтой, и неприятных запахов нет.
Это все вопрос правильного планирования и умного мышления.
Но смешивать способы использования – это здорово.
Смешение вариантов использования — это отличный инструмент для смешивания пользователей, и это прекрасно… так что здесь найдется место для каждого и ответ на самые разные запросы.
Я бы ответил на проблему, что жилье стоит выше предприятий, а не обязательно выше ресторанов… это даже способствует разнообразию групп населения. Например, для молодежи могут подойти те, кто готов платить меньше и жить над пабом - тип доступного жилья... не каждая улица должна быть заполнена предприятиями, но лучший городской принцип говорит о таких центральных улицах. каждые 400 метров.
Хайфа, как и большая часть Израиля, плохо спланирована и плохо построена, и это действительно не указ судьбы – это решение.
Активные и полезные смешанные улицы — это сердце города, где происходят события и где мы встречаемся. Это основа. И нам нужно много жилья, плотность которого будет оправдывать различные услуги. (А плотность действительно не башни...)
Прочитать и узнать больше об основных принципах оптимального города можно и рекомендуется на сайте Ассоциации Мерхав — движения за урбанизм в Израиле, которое я возглавляю.
Miu.org.il
Шум развлечений и музыки для вас неприятен, но когда вы живете среди семей, шум собак и детей «священен». И молодым людям, и свободным людям тоже приходится это терпеть, и никакого принуждения нет. Я предпочитаю жить рядом с пабами и кафе, чем рядом с израильскими семьями в спальном районе, проблема в том, что вы также приходите в кафе и рестораны с шумом кричащих детей, плача младенцев и лая собак.
В моей спальне дома я не смешиваю способы использования? Что плохого в сонном районе? Город должен быть дружелюбным к людям, которые в нем живут и хотят отдохнуть, а не к туристам.
Мы не Манхэттен..не в пространственном размере, мы Йедраль, который любит поговорить на улице из-за воздушных сигарет, а не кондиционеров и так далее и тому подобное..те, кто уехал и скучает по нему, должны вернуться на Манхэттен...
в районе Дания, когда он был построен. Мы построили его из общественного центра.Библиотека,почта.И все это закрылось.Есть 2 ресторана,которые тоже закрылись,потому что жители не знали,как там проводить время.Действительно,это сонный район,потому что жители,к сожалению. выступать против любой застройки, кроме строительства новых домов и закрытия района, потому что жители возражают, а мэр берет на себя ответственность за пожар. В-третьих, люди не смогут спастись, потому что некоторые юристы воспрепятствовали этому, вместо того, чтобы стоять на вопросе спасения и пожаротушения, и это беспокоит.
Как человек, выросший на такой улице, могу засвидетельствовать, что это улица Шатанза.
. Вечером жилой район до трёх часов ночи превращается в шумный развлекательный центр, по распоряжению Маргалита и Яхава. В реформированном городе есть зона для проживания и зона для отдыха, и смешивать их запрещено.
Уважаемый репортер проигнорировал район Бат-Галим, где с недавних пор начали проводить политику «гарантийного использования», когда рядом с жилыми домами находится здание с общественной деятельностью, а также кафе, ресторанами и винными барами, так что сегодня в Бат-Галиме и днем, и вечером кипит жизнь, а те, кто об этом не знает, могут прогуляться по нему вечером
Лучше жить в тихом районе, без шума, дыма и света в ночное время и, таким образом, не зависеть от принуждения муниципалитета.
Коммерческий центр лучше располагать рядом с микрорайоном, но не на первом этаже над жилыми квартирами.
Это мое мнение, без опыта градостроительства..
По моему мнению... бедняки в Хайфе должны взять небанковский кредит и покинуть страну
Я полностью согласен. К смешиванию видов использования в городском пространстве следует добавить еще три важных преимущества:
1. Муниципалитет получает более высокие налоги на недвижимость от предприятий по сравнению с жилыми домами, что является хорошей компенсацией государственных инвестиций в развитие инфраструктуры в новых кварталах и особенно в проекты обновления городов. С другой стороны, проекты ТМА 38 представляют собой большую потерю доходов для муниципалитета в дополнение к другому ущербу на уровне города и сообщества.
2. Добавление коммерческих и развлекательных зон к жилому зданию может при правильном ведении бизнеса также принести финансовую пользу предпринимателям в сфере недвижимости». Следовательно, это также позволит снизить этажность этих жилых башен, что значительно сократить текущие расходы на техническое обслуживание арендаторов и уменьшить нагрузку на инфраструктуру района.
3. Новые предприятия в окрестностях также способствуют развитию городской экономики и создают рабочие места, которых катастрофически не хватает здесь, в Хайфе.
В Хайфе, городе, построенном на горе, не каждая улица может стать улицей с гарантией использования.
В новом генеральном плане Хайфы отмечены улицы, подходящие для Арова, а муниципалитет также нанес на карту другие улицы, которые могут подойти.
Попытка вынести на рассмотрение комитета иск по одной из улиц, фигурирующих в генеральном плане, провалилась из-за противодействия в последнюю минуту со стороны тех, кто стоял во главе и руководил их политикой.
Таким образом, только одна улица была признана улицей гарантированного использования, а остальные остались на бумаге.
Планы Мории и Трумпельдора уже лежат в ящике стола, и теперь вам остается только вынести их на обсуждение и одобрить.
И по этому случаю также вынести на обсуждение план открытых общественных зон, который позволяет создавать кафе и рестораны, а также парковку под некоторыми территориями, которые используются в качестве открытых общественных мест.
Как градостроитель, я знаю все проблемы смешанного использования и нет, никому не посоветую жить в таком комплексе. Благоустройство само по себе и доказательство этого - вся топовая планировка и архитектура в Израиле и близко не идут к жизни в многофункциональных комплексах... Они продолжают жить на полдунама в хороших районах и подталкивают жить бедных выше магазинов, которые загрязняют окружающую среду с точки зрения освещения, шума, грязи и этот список можно продолжать
Есть улицы, которые реальность превратила в смешанное использование, и разрешения разрешены для незаконного использования, теперь их нужно узаконить.
Те, кто хочет, живут в них и сегодня, а те, кому они не нравятся, уезжают.
Вероятно, подходит для молодых и старых, посмотрите в центре разрушенное здание, спроектированное Гурионом, с магазинами внизу и жилыми домами наверху.
Я согласен с тобой, мой друг Ярон Карми.
Хорошей и благословенной недели, хороших праздников
Районный центр: такая иллюзия. Районный центр не вдыхает жизнь в район. Структура бизнеса в нем также очень шаблонна. Вы не увидите в нем модных кафе, брендовых магазинов и даже электроники. Почему? Иногда из-за небольших размеров магазинов, которые не позволяют бизнесу расти. Иногда предприниматель является владельцем торгового центра и не хочет конкуренции с другим принадлежащим ему торговым центром. Или забудьте о покупках в небольшом районе, где есть несколько шаурмы, небольшое кафе, нефритовый магазин, магазин подарков для дома и магазин натуральных продуктов. То есть ТЦ не обеспечивает городскую жизнь, в лучшем случае побег из квартиры за кофе и короткими побегами в соседний супермаркет, что тоже проблематично, дорого, без конкуренции и без разнообразия.
Торговый центр «утомляет» большинство жителей, и это делается специально, чтобы посадить их в машину и поехать в торговый центр, где парковка бесплатная и есть чем заняться. Вот как можно пропустить пустынный город и прогуляться, как зомби, по главному торговому центру столицы.
Подумайте об этом так: городское планирование программирует жителей потреблять в торговых центрах и торговых центрах, принадлежащих Данканариму, Офариму и Гаду Зеви - друзьям из Шакшуки Яхава. Так зачем же ему одобрять рост магазинов и торговли на улицах и вредить потоку своих друзей, владеющих торговыми центрами? нет и нет. Напротив. Автобусные маршруты изменят таким образом, что они насильно загонят пленников в торговые центры, ведь на улицах им все равно делать нечего?
Ах, да, портовый кампус. После того, как владельцы закрытого бизнеса выкупили здания, муниципалитет сунул руку в карман и отремонтировал улицы, чтобы было кому арендовать у них пустующие магазины. Хорошо, по крайней мере у нас есть полтора квартала «города», но есть небольшая проблема: города там нет. Там может быть несколько общежитий, и теперь жилье сдается в аренду, но отсутствие «города» в нижнем городе привело к хаосу и отсутствию правоприменения в отношении бизнеса просто потому, что муниципалитет никогда не сталкивался с ситуацией, которая требовала бы этого. это - ведь в Хайфе строят все больше торговых центров и намеренно постепенно разрушают торговые улицы.
Это метод. Так за 20 лет в Хайфе было построено 10 торговых центров! И каждый раз, когда Чаманский бен Шахар публиковал отчет, он забывал, что шоппинг в Хайфе не поддерживает большое количество торговых центров, - говорил мэр своим друзьям в Хон Шелтоне - стройте, стройте еще один торговый центр. Вы не увидите. один магазин - мы уничтожим как можно больше рынков - мы уничтожим рынок в Нордау Вы просто построите еще один торговый центр и привлечете к ним публику Хайфы, которая больше не знает, что такое городская улица.
Ведь всем управляет планирование, а планированием управляет правящая столица. Послание ясно. Идти в супер-маркет.
Правоприменение – вот суть дела. В немецкой колонии, подвергшейся обновлению, отсутствие правоприменения очевидно, и любой, кто пытался там жить, просто убегает: предприятия работают без четкого графика, предприятия занимают тротуары почти до самого края плантаторами, зимнее закрытие круглый год круглые, урны, которые портят проходимость по ней и фактически загораживают ее иногда припаркованными грузовыми автомобилями Целый день возле предприятий
Ночью - это помеха уличной музыки без регулирования и присмотра и декоративного освещения, которая раньше была ограничена праздничным месяцем и превратилась в дикую конкуренцию световой помехой и ослеплением водителей.
Плохая чистота вокруг предприятий: окурки и зерновая грязь вдоль улицы, запах мочи, грязь от колес грузовиков и мотоциклов, заполонившая тротуары.
В такой ситуации полного отсутствия правоприменения неудивительно, что предприниматели делают все, чтобы исключить бизнес и коммерцию из проектов. Один из застройщиков сказал мне: «Я сообщил Ариэлю (градостроительному инженеру), что если ему понадобится торговый зал, я заморозлю проект, потому что публика, ищущая роскошные квартиры, не будет покупать в Мориа больше магазинов». То же самое происходит и с такой улицей, как Мориа, которая добавляет 38 тама домов без торговли и исчезает.
Центральные улицы города, такие как Алленби, Маггинин, Пел-Ям, не получают должного внимания со стороны города в плане создания широких тротуаров, чистоты, строгого соблюдения правил и указателей, и, таким образом, те, кто купил квартиры над предприятиями, получают загрязнение, грязь и неудобства. В Тель-Авиве... в Нью-Йорке... но Хайфа, "международный" город, действует как мечта.
Площадь Мейергофа – очень успешный районный центр Кирьят-Элиэзера! Я с тобой во всем остальном.
В статье слишком старается рекламировать районы разного назначения, забывая при этом о топографии города Хайфы.
Шум, грязь и запахи — это лишь некоторые из проблем смешанного использования, а именно проблемы с парковкой и множеством транспортных средств в одном месте, бесконечные посыльные и скутеры, насилие на улицах, отсутствие зеленых и широких парков и линия горизонта, исчезнувшая из-за огромного строительства и использования большей части территорий.
Кажется, Тель-Авив — единственный город, где это может добиться успеха. Похоже, это связано с тем, что во многих районах живут холостяки/одиночки/партнеры/партнеры разного толка.
Кажется, что те, у кого есть семьи с семейной единицей, предпочли бы более тихое место и особенно то, которое кажется более безопасным.
В любом случае, я держу пари, что в Хайфе мы не увидим полезных кварталов в Ирове в ближайшее время, потому что в любом случае весь вопрос городского обновления в городе идет очень медленно и занимает десятилетия в наших неуклюжих плановых комитетах в город.
Добавьте к этому 7 октября и тенденцию к насильственным преступлениям и грабежам, которые с годами становятся все хуже, и, на мой взгляд, мы увидим все больше и больше закрытых комплексов и запертых зданий с камерами видеонаблюдения и силами безопасности, финансируемыми арендаторами, патрулирующими новые районы.