Борьба за замену квартир в комплексе городской реконструкции на бульваре Ротшильда в Хайфе

На прошлой неделе нам сообщили об утверждении плана обновления города в районе Ротшильдов в Хайфе. Программа «304-0624213 Haf/Mak/2/2370 – Эвакуация строительства комплекса Ротшильдов, Кирьят-Элиэзер, Хайфа» и грант в размере 16 миллионов шекелей, предоставленный застройщику Управлением по обновлению городов. Казалось бы, все должны быть счастливы и довольны, но оказывается, что это не так.

Лахи Па узнал, что в комплексе, инициированном муниципалитетом Хайфы, арендаторам была предложена плата за 12.5 метров, которая после переговоров была увеличена до 18.5 метров, тогда как частный застройщик предлагает арендаторам оплату за 25 метров.

Лахи Фе также узнал, что застройщик, выбранный муниципалитетом Хайфы и Государственным управлением по обновлению городов, получит грант в размере 16 миллионов шекелей, и, несмотря на это, гарантированная прибыль для арендаторов ниже, чем цена на свободном рынке.

Здесь уместно упомянуть, что в начале 2020 года Калиш сама возглавила решение об ограничении размеров обменной квартиры по всему городу, решение, которое было отменено судом по ходатайству адвоката Лиора Даца. далее в статье.

История перед нами становится все более сложной, поскольку весь комплекс разделен на три части: A, B, C. Жители комплекса A отказались подписывать соглашение, продвигаемое застройщиками от имени муниципалитета и Управления городского обновления. Власть, а жильцы комплексов Б и С уже подписали, а некоторые рассматривают возможность продолжения своих действий в эти же дни.
Комплекс А: Ротшильд 22-24
Комплекс Б: Ротшильд 26-28
Комплекс С: Ротшильд 30-32-34

Ссылки - проект на бульваре Ротшильда в Хайфе

• Публикация проекта на сайте Управления городского обновления 14.09.2022
• Программные документы

Жильцы обратились за помощью к члену совета Кириллу Картнику:

В последние недели ряд арендаторов комплекса Ротшильдов почувствовали, что муниципалитет и Управление по обновлению городов продвигали план, который принесет пользу застройщику, за их счет, и предоставили этому застройщику большой грант из государственных фондов, и, несмотря на все это, , выплаты, которые они получают, ниже рыночной цены.

С целью добиться справедливой компенсации владельцам квартир обратились к члену совета Кириллу Картнику от движения "Хайфский Матахедет" и адвокату и архитектору Лиору Децу из офиса А.Шила. Член совета Картник, хотя и проголосовал за. утверждения плана, на прошлой неделе подал запрос главе города, и это на фоне публикации по поводу гранта.

Вот что написал Картник в запросе:
«Поскольку это государственные средства, которые должны идти в пользу собственников квартир, а не в пользу застройщика, хотелось бы понять, куда идут государственные деньги и почему они не направляются в пользу собственников квартир. , а, видимо, застройщику, за счет собственников квартир.Поэтому я подал запрос в пользу собственников квартир в комплексе.

В рамках запроса Картник спросил:
Какую выгоду получат владельцы квартир от гранта? Деньги отдаются предпринимателю? В муниципалитет? В обмен на какие обязательства? На что нужен грант? Кто получает грант? Разработчик? Муниципалитет? Представили ли застройщик и муниципалитет какие-либо презентации государственному органу по обновлению города для получения гранта? Если да, то я хотел бы получить презентации».

Сотрудничество между муниципалитетом Хайфы и правительственным органом по обновлению городов – 2020 год

Начало программы и гранта около двух лет назад (2020 г.), когда муниципалитет и государственный орган по обновлению городов опубликовали призыв к предпринимателям подать предложение, взяв на себя обязательство сотрудничать с владельцами квартир и реализовать план, когда владельцы квартир должны получить реальную и справедливую компенсацию за свои права.

Вот как было объявлено во время отъезда:
«Уникальность этого проекта заключается в акценте, уделяемом социальной и общественной работе с жителями, которая осуществляется на протяжении всего его реализации при значительном участии различных слоев населения района». Компания Бета и Африка Израиль выиграли голосование читателей.

На практике все выглядит немного иначе... На самом деле выбор застройщика осуществлялся муниципалитетом Хайфы и Управлением по обновлению городов без участия владельцев квартир. Количество экспертов в сфере недвижимости, с которыми мы беседовали, не соответствует стандартам общественного участия.

Одобрение под протестом

Некоторые члены совета, проголосовавшие за одобрение плана, признались, что голосовали, хотя это был плохой план. Член совета Шарит Голан даже опубликовала свою оговорку на своей странице в Facebook, а председатель местного комитета, заместитель мэра Нахшон Цук, даже воздержался от голосования, хотя план продвигал муниципалитет, одним из старших членов которого он является.

Как будет контролироваться деятельность на благо общества?

Адвокат Лиор Дец говорит Лахи Па:
Грант также был предоставлен на социальные инвестиции в микрорайон, которые, по данным публикаций, включают в себя различные мероприятия с малообеспеченными слоями населения, пожилыми людьми, детьми раннего возраста и интеграцией новых семей.

Из заявления Управления по обновлению городов трудно понять, что именно представляют собой эти мероприятия, какова их стоимость и кто будет контролировать фактическое выполнение. Поэтому советник Картник в поданном им запросе просил разобраться в вещах, которые, по моему мнению, не имеют никакого смысла, когда речь идет об общественных интересах: "Мне кажется, что они крутятся задом по квартире собственники и общественность под эгидой властей", - заявил Картник.

И Картник добавил: «Владельцы квартир в комплексе справедливо считают, что это обязательство происходит за счет существующих владельцев квартир, когда местная власть и государство отказываются от ответственности за обеспечение социальной деятельности из своего текущего бюджета, а не за счет за счет компенсации, причитающейся жильцам за квартиру и права на строительство».

«Компенсации для арендаторов низкие»

По словам адвоката Лиора Дец, те владельцы квартир, с которыми он в эти дни общается, говорят, что под эгидой и поощрением властей (муниципалитета Хайфы) они подписали соглашения, в которых вознаграждение значительно ниже справедливого вознаграждения, чтобы на которые они имеют право по всем экономическим параметрам, принятым в сделках с недвижимостью, и как это предлагается арендаторам сегодня – минимум 25 квадратных метров, а не 12.5 квадратных метров или максимум 18.5 квадратных метров прибавки к площади существующего квартира. 

Дец также говорит, что, по словам некоторых собственников квартир, застройщики и муниципалитет утверждали им, что получить цену, превышающую 12.5 квадратных метров, невозможно, и поэтому многие из них согласились подписать договоры, хотя и считали, что они заслуживали большего.

Муниципалитет и застройщики продолжали продвигать план с перестановкой дополнительных 12.5 квадратных метров и максимум 18 квадратных метров на квартиру, несмотря на то, что судья окружного суда Хайфы Насер Яшан отменил действие политического документа муниципалитета Хайфы по определению перестановки от 23 декабря 2020 года (район пристройки к новым квартирам) в планах городского обновления в проектах эвакуации и строительства (АТМ(чи') 15694-06-02) и таким образом принял претензии адвоката и архитектор Лиор Дец и адвокат Ури Шило из офиса А. Шило, который представлял жителей района Ротшильдов в Хайфе, заявили, что документ является незаконным.

Отмена принципиального решения об ограничении возвращаемой квартиры по всему городу Хайфа до 12.5 квадратных метров на квартиру

Напомним, в 2020 году Хайфский местный комитет по планированию и строительству выдвинул принципиальное решение ограничить цену квартиры по всему городу до 12.5 квадратных метров. В том же году мэр Калиш заявил, что "жители города пытаются получить дворец для свою квартиру», но выступает против пристройки 25 квадратных метров. Ходатайство Дец отменило решение Клиша, ограничивающее права жильцов. Об этом мы сообщали здесь.

Частный предприниматель предложил арендаторам более высокую доходность, чем предприниматель, победивший на народном голосовании и получивший обещанную государственную субсидию.

Власти предлагают финансовый грант в размере 16 миллионов шекелей сроком на десять лет в обмен на социальные инвестиции в район, которые включают в себя различные мероприятия с малообеспеченными слоями населения, пожилыми людьми, молодежью и интеграцию новых семей. Средства гранта будут переведены в пользу застройщика в качестве государственной поддержки проекта, находящегося в неблагополучном районе (Кирьят Элиэзер), чтобы побудить предпринимателей войти в проекты, которые не находятся в сильных районах.  

Но на практике компания Contempo из Рамат-Гана, уже более 14 лет занимающаяся обновлением городов, изучила утвержденный план комплекса и его экономическую целесообразность даже без государственной помощи и государственных средств и пришла к выводу что можно предложить владельцам квартир гораздо более высокую стоимость, чем то, что предлагалось арендаторам, поскольку план в финансовом отношении  

Компания Contempo рассмотрела проект после обращения ряда арендаторов комплекса А, которые еще не подписали контракт с застройщиком, победившим в народном голосовании, и поэтому сегодня могут воспользоваться более высокими предложениями, чем соседи, подписавшие договоры с предложением муниципалитета.

Contempo делает предложение арендаторам

На конференции арендаторов, проводимой компанией Contempo 4 в организации «Инж.Менаше Шемеш» из ул.Ш. Kiyam Technologies Ltd. арендаторам была предложена более высокая стоимость, чем они получили на сегодняшний день:
Пристройка к существующей квартире не менее 25 квадратных метров вместо 12.5 или 18.5 (улучшенное предложение), повышение уровня новой квартиры до более высоких этажей, а также участие в прибыли, если проект составит более 20%. Это более высокая доходность, чем у других проектов, экономическая ценность которой может достигать 300,000 XNUMX шекелей для каждого владельца квартиры.

Требование открыть соглашения

После презентации предложения Contempo и изложения вопроса адвокатом и архитектором Лиором Детцем на конференции у некоторых арендаторов усилилось ощущение, что власти привели их к соглашению со стоимостью ниже, чем цена свободного рынка, и поэтому они попросили адвокат Дец для помощи тем, кто еще не подписал, а также дополнительным жильцам, в других комплексах (B, C), которые уже подписали соглашения.

Адвокат и архитектор Лиор Дец сказал Лахи Па:
«Эти собственники квартир чувствуют, что муниципалитет и власти бросили их и объединились с застройщиками, потому что им стало ясно, что им предъявлено ложное представление об ограничении возврата, и сегодня те, кто не подписался, получают более высокие предложения, например предложение от компании Contempo.

Тот факт, что группа компаний «Бета» и «Африка Исраэль», победившая в народном голосовании, внезапно улучшила свое предложение вслед за предложениями конкурентов и подняла его до 18.5 квадратных метров, не улучшило доверия этих арендаторов, а наоборот, фактически усилилось недоверие.

Эти владельцы квартир обратились ко мне, чтобы помочь им, прежде всего, найти предпринимателя, который бы дал им должную оценку. Более того, те владельцы квартир, которые уже подписали договор с застройщиком, обдумывают свои действия, в том числе просят расторгнуть подписанный ими договор и обращаются к государственному аудитору, который проверит поведение муниципалитета Хайфы».

Адвокат Дец добавляет:
Я присоединился к этому заданию из-за гнева на поведение властей. Сначала я пытался убедить предпринимателей, подавших предложения, улучшить свое предложение, но это не увенчалось успехом. Поэтому я связался с Шахар Раз из компании Contempo - через инженера Менаше Шемеша, известного организатора арендаторов, - которая известна своим позитивным отношением к владельцам квартир и видит в них партнеров как по проекту, так и в прибыли, поэтому что она рассмотрит возможность предложить более привлекательное предложение, по крайней мере, дополнительных 25 квадратных метров.

Энг Менаше Шемеш (эксперт по организации арендаторов и управлению), который организовал конференцию и поддерживает контакт с владельцами квартир, рассказал Лахи Па:

«Когда я понял, что владельцам квартир предложили более низкую цену, чем они действительно заслуживали, и зная поле и соответствующие цены в Хайфе в ряде проектов, в которых я участвую, я сразу же включился в помощь арендаторам получить более высокое предложение. Я рад, что нам удалось привлечь Contempo, с которым я познакомился, когда проводил тендер для застройщиков в интересах владельцев квартир. Я основал компанию, чтобы помочь владельцам квартир получить максимальную отдачу, и в каждом проекте я Я участвую в этом, я всегда на стороне жильцов. С адвокатом Детцем я познакомился в рамках борьбы, которую он ведет в пользу жителей кварталов - против властей - которых он представляет в Высоком суде. на конференции Яд Элияху Бат. И мы сразу подключились к сотрудничеству, потому что разделяем одни и те же ценности».

Управление по обновлению городов сообщило Hai Pa News Corporation:

Государственный орган по обновлению городов поощряет продвижение прозрачных, упорядоченных и справедливых процессов обновления городов, возглавляемых владельцами квартир и сопровождаемых администрациями по обновлению городов.
В рамках этой процедуры выбор застройщика только владельцами квартир является существенной частью, требуемой законом, и соответственно предпринимательская компания Africa Israel была выбрана владельцами квартир в комплексах B и C, подписавшими договор. непосредственно с ним, признавая и соглашаясь с изменениями, которые предлагает

Владельцы квартир в Комплексе А, как и владельцы квартир в любом проекте реконструкции города по всей стране, имеют право выбирать застройщика, с которым они хотят заключить договор.
Что касается государственного гранта для Комплекса B, то средства этого гранта были выделены в рамках уникального призыва к интеграции социальных и общественных элементов в процессы обновления городов, которые были направлены на благо благосостояния жителей, а не на благо жителей. ради прибыли застройщика.

Эти компоненты включают процессы обучения и расширения прав и возможностей владельцев квартир, включая помощь в реализации прав и расширении экономических возможностей, курсы и тренинги по различным темам, общественные мероприятия по сплочению жителей района на протяжении всего процесса планирования и строительства и многое другое.
Кроме того, бюджет предназначен для строительства общественных зданий для сообщества, общественных садов, а также финансовая помощь для создания доступного жилья для жителей района, которые в настоящее время сдают его в аренду, чтобы они могли продолжать жить по соседству даже после процедуры продления завершены.

До момента публикации статьи ответа от муниципалитета Хайфы не последовало.