Сборы за улучшение программ обновления городов ► Адвокат Шарит Голан Стейнберг

После двухдневного марафона я решил упорядоченно написать, почему я решил вместе с членами Совета по изменениям изменить наше решение трехнедельной давности, чтобы вместо 0% сборов за благоустройство по всему городу (с (за исключением Кармел-Ридж) в планах обновления города (планы для комплексов, получивших одобрение Управления по обновлению городов, а не для отдельных зданий) мы утвердили 25% сборы на благоустройство по всему городу (за исключением Кармел-Ридж).

Почему мы изменили свою позицию?

Принципиальная позиция не изменилась. Уже тогда, как и сегодня, ключевой критерий нашей позиции: наложение на застройщика государственных обязанностей в районе участка. Этого критерия не существовало в первоначальном предложении.

Если бы предложение, внесенное в прошлое воскресенье (24), было вынесено на предыдущем заседании, мы могли бы проголосовать за него уже тогда, после того как задачи развития в районе участка были включены в формулу для компенсация от улучшения.

Когда мы решили ввести налог на улучшение в размере 0%, наша позиция заключалась в том, что альтернативой налогу на улучшение было бы возложение на застройщика общественных обязанностей в области, которую он строит: создание детских садов, молочная ферма, синагога. , молодежный клуб, парк развлечений и т. д.

После предыдущей встречи с нами связались специалисты технического директора и юридического консультанта и сказали, что принимают нашу позицию по возложению на застройщика государственных обязанностей в районе участка, но для того, чтобы иметь возможность зачесть сумму В связи с улучшением необходимо установить сбор за улучшение, и мы решили установить его на уровне 25% по всему городу, когда сумма общественных пошлин будет вычтена из валового улучшения.

Те же профессионалы указали нам на многие другие факты, которые не были представлены в первоначальном плане, и особенно на то, что деньги, полученные от сборов за разработку и грантов, не позволят финансировать все общественные задачи вне участка, такие как , например, расширение школ и дорог.

В конце концов, новое предложение профессиональной команды включало в себя принятие нашей позиции о том, что 50-процентный сбор за благоустройство не может быть введен, за исключением Кармел-Ридж, и это противоречит позиции мэра, который настаивал на введении налога на благоустройство. 50-процентный налог на благоустройство целых кварталов, стремящихся к обновлению городов по политическим и непрофессиональным причинам, чтобы предотвратить обновление городов в них.

Наша ответственность перед городом Хайфой и жителями, живущими в нем, особенно теми, кто живет в районах, нуждающихся в обновлении, побудила их согласиться на возобновление работы ешивы, чтобы гарантировать выполнение наших требований по выполнению общественных задач, которые будут будет компенсировано улучшением.

Мы сделали это для того, чтобы планы обновления городов были реализованы после того, как местный комитет был парализован в продвижении этих планов. Жители просят о продвижении проекта, технический директор справляется с медленными темпами, которые продолжаются уже много лет, а жильцам все еще удается получить заказ на опасные здания. Это жители, испытывающие повседневные трудности и нехватку средств, которые из-за отсутствия рук муниципалитета и его руководителя вынуждены заниматься заказом на опасные постройки. Это то, что мы хотим изменить.

Почему мы установили 25% для всего города (кроме Кармел-Ридж)?

В предложении, представленном нам, 0% был установлен для территорий с ограничениями в развитии или недостаточной привлекательностью. Утверждается, что это установлено в таких районах, как Кирьят-Хаим, Халиса, Вади-Ниснас, Шаар-Алия и других.

Мы считали, что нет места, где можно было бы существенно разграничить разные районы города. Должен быть один закон для всех районов. Жители Кирьят-Элиэзера, для которых установлен сбор в размере 25%, по своему положению ничем не отличаются от жителей Кирьят-Хаима или Хадара.Например, район Хадар представляет собой территорию с высоким потенциалом городского развития со смешанным использованием. сюда также войдут торговля и офисы, следовательно, у предпринимателей будут соответствующие стимулы.

В некоторых районах команда профессионалов рекомендовала ввести налог на улучшение в размере 0% на основе генерального плана, который не был одобрен советом и согласно которому мэр настаивает на плане уплотнения, когда ясно, что это неосуществимо и жители заинтересованы. в плане сноса и строительства и это правильно!!. Примером тому является соединение Мансфельда, предназначенное для конденсации. Хотя пространство, на котором расположен комплекс, необходимо сохранить, это не означает, что должны быть сохранены жилые дома и уж тем более, что любому застройщику не будет экономически выгодно утолщать их в представленном виде, чтобы их пришлось достраивать. план с пожертвованиями – пожертвования, которых нет.

В других случаях обновление городов на данном этапе не ожидается, независимо от суммы сбора за благоустройство. Более того, у нас есть дополнительные механизмы, обеспечивающие обновление городов, такие как дополнительные мультипликаторы, сочетание вариантов использования, когда комплекс будет также включать коммерческое использование, гостиницы и офисы, что сделает проект экономичным (как это было в Беэр-Шеве). Эти решения будут приняты в рамках обсуждений в местном комитете с учетом уникальных особенностей каждого региона.

В других районах они хотели предоставить освобождение от улучшения, чтобы гарантировать низкую застройку, которая будет обслуживать определенный сектор, который не заинтересован в строительстве на высоте, одновременно дискриминируя других жителей.

В свете всего этого мы считали, что нет возможности держать палку за оба конца – идти против нас по поводу решения о нулевом налоге на улучшения, но рассматривать это как стимул для некоторых областей. Тот же механизм, который мы сейчас утвердили, будет прекрасным для всех регионов, если использовать упомянутые мной инструменты для работы с характеристиками различных регионов.

Что нами было исключено?

В уже утвержденных конденсационных программах мы исключили проекты и дали полное освобождение от благоустройства, так как там мы не сможем использовать дополнительные инструменты для обеспечения реализации проекта.

Почему не были исключены 2 проекта в Неве-Давиде, за которые они должны были получить «32 миллиона шекелей»?

В сообщениях от имени мэра и ее активистов они утверждали, что, приняв решение определить весь город как 25% без дискриминации, мы не позволили получить 60 миллионов шекелей в размере 50% налога, рекомендованного в программе.

Не попадайтесь в эту ловушку. Вопрос не в том, составит ли налог, полученный от двух исключенных проектов в Неве-Давиде, 62 миллиона или 31 миллион. Вопрос был в том, получит ли город 32 миллиона или ничего, а количество жителей, которые будут продолжать жить в домах, скоро упадет, потому что застройщик не выполнит план.

Вопреки утверждениям мэра (который снова указал на путаницу и недостаток знаний в представленных нам материалах), плата за улучшение плана территории не была определена местным комитетом. В плане, одобренном Комитетом (TBA), указывалось, что сбор за улучшение будет выплачиваться в соответствии с законом. Какой закон? Действующий в то время закон гласил, что орган власти имел право взимать сбор за улучшение в размере 0%, что и было на самом деле Кроме того, оценочный отчет, прилагаемый к плану, был подготовлен с учетом базовой нулевой платы за улучшение.

Если бы мы утвердили сбор за улучшение на 50%, программа стала бы убыточной. в чем смысл? Застройщик не стал бы рисковать при строительстве (стандарт 21 точно определяет механизм) и не стал бы строить для арендаторов, которые десять лет ждали начала реализации своего проекта.

Нам нужно было решить: 0 или 32, и мы выбрали 32 миллиона шекелей, которые обязательно пойдут в казну муниципалитета, а не воображаемую фикцию, которую мэр накачивает через своих оперативников.

Почему мы оказались в этом фарсе?

Окончательный вариант предложения был отправлен нам в среду в 20:00 Песаха, когда на следующий день мы отмечали канун понедельника длинными выходными, встреча была назначена сразу на воскресенье.Мы могли бы принять меры по отмене незаконного созвали собрание, мы не хотели этого делать, чтобы не обидеть в городе, поэтому позаботились о том, чтобы уже в полдень провести срочное Zoom-совещание членов Совета по изменениям, чтобы прояснить вопрос и сформировать обоснованную позицию .Все за счет нашего рабочего времени.

Правильное поведение мэра еще раньше, не дожидаясь до последнего момента, чтобы учесть наши комментарии, данные еще до участия общественности, предотвратило бы фарс. Однако мэр в своем первоначальном предложении вынудила внести иную позицию, которая включает в себя многие важные районы города с абсурдным сбором в размере 50%.

После последней встречи мэр объявила, что ее предложение было принято, и хотела присвоить себе заслуги, не понимая разницы между различными предложениями, какое изменение было внесено и что было окончательно одобрено (смущено, я упомянул об этом?) .

И, наконец, Совет перемен действовал очень ответственно, несмотря на критику изменения нашей позиции. Легче всего быть оппозиционными варварами, которые на практике ничего не продвигают, заняты лозунгами и, как всегда, не знают фактов.