В последнее время наблюдается рост цен на недвижимость на национальном уровне, автоматически появляются те, кто приписывает рост цен инвесторам в недвижимость, в результате чего государство и Банк Израиля формулируют ряд действий, чтобы их охладить. . Но действительно ли проблема в инвесторах в недвижимость? Каковы последствия исключения инвесторов в недвижимость с рынка аренды? Решит ли это проблему роста цен? Какой ущерб будет причинен в результате?
Давайте наведем порядок:
- На начало 2020 года около 12% от числа покупателей были инвесторами в недвижимость.
- В июле 2020 года тогдашний министр финансов Исраэль Кац снизил налог на покупку второй квартиры с 8% до 5%.
- За шесть месяцев после снижения налога на покупку доля инвесторов на рынке выросла до 21%.
Действительно классический спрос и предложение: налог снизился, инвесторы вернулись на рынок, а спрос вырос.
В те годы, когда налог составлял 8%, где были эти инвесторы в недвижимость: Греция, Португалия, США, Грузия – туда уходили деньги инвесторов.
Кто эти инвесторы в недвижимость?
Существует тенденция думать, что все инвесторы в недвижимость являются магнатами, но на практике реальность иная: определение инвестора в недвижимость: тот, у кого есть дополнительная квартира в дополнение к его жилой квартире. Большинство «инвесторов» в недвижимость стремятся сэкономить другим способом: большинство составляют люди среднего класса, которые ищут консервативные инвестиции с низким уровнем риска.
Открою читателям небольшой секрет: крупных акул недвижимости и магнатов не интересует подержанная квартира в Хадаре или Кирьят-Элиэзере, приносящая 2% доходности.
Важность инвесторов для правильного рынка аренды
Роль инвесторов на рынке – произвести большое и качественное предложение в аренду, особенно в связи с тем, что государственные проекты по аренде – это капля в море.
Вот основные шаги, предпринятые Банком Израиля для ограничения инвесторов на рынке:
- Отмена возможности залога существующей недвижимости в пользу покупки другой недвижимости.
- Отмена временного приказа, введенного в рамках короны, согласно которому владельцы недвижимости могут взять ипотеку в размере 70% от стоимости недвижимости для закрытия кредита и обязательств.
Важно понимать опасность этих шагов относительно рынка аренды: снижение покупок инвесторами приведет к уменьшению предложения квартир в аренду и может повысить арендную плату.
Длинный путь, который короток, и короткий путь, который длинный:
В мире менеджмента иногда можно услышать критику в адрес руководителей, которые хотят показать акционерам и совету директоров немедленную прибыль в краткосрочной перспективе, вместо того, чтобы создавать инфраструктуру, которая будет поддерживать компанию в течение многих лет.
Вопреки этому подходу, Джефф Безос, основатель Amazon, заявил акционерам, что в течение первых 20 лет акционерам не будет выплачиваться дивидендов, и поэтому Безос использовал всю прибыль для построения системы, которая изменила мир.
И по этому поводу:
Политики избираются на очень короткий срок (в лучшем случае 3 года). Когда министр финансов, кстати, приходит к избирателю, он хочет показать данные, свидетельствующие о том, что цены на жилье за время его правления снизились. Проблема здесь в том, что для того, чтобы создать представление о спаде цен в краткосрочной перспективе, в долгосрочной перспективе будет нанесен ущерб рынку жилья. Если будет проводиться последовательная политика, которая не нанесет вреда инвесторам в недвижимость, рост цен также прекратится после первой волны.
объяснение: Если будут налоговые льготы, то понятно, что в краткосрочной перспективе мы увидим временный рост цен (спрос увеличивается, а предложение остается прежним), но с другой стороны, по мере того, как все больше инвесторов покупают квартиры, предложение квартир в аренду увеличивается, что снизит цены на Шакд на рынке и приведет к снижению доходности инвесторов от квартир. И отсюда, конечно, это также повлияет на цену квартиры вниз, так что если будет проводиться последовательная политика, рынок в конце концов сбалансируется, и цены не смогут расти в геометрической прогрессии, потому что инвесторы ищут прибыль, и как только прибыль окажется недостаточно выгодной, они будут искать другие пути инвестиции.
Проблема в нашей стране в том, что министр финансов пожертвует рынком аренды в долгосрочной перспективе, чтобы показать данные в ближайшей перспективе.
В ближайшем будущем ожидаются дополнительные меры и ограничения в отношении покупателей второй или более высокой квартиры. Важно понимать, что помимо ущерба рынку аренды, существует огромная потеря доходов государства от налогообложения недвижимости и государству придется поднять налоги, чтобы покрыть это. Те же суммы пойдут за границу, в такие страны, как Кипр, Греция и Грузия, которые предложат альтернативу израильскому инвестору. Именно по этой причине Исраэль Кац снизил налог на покупку с 8% до 5% на пике вируса Короны: он хотел увеличить доходы государства, вернуть инвесторов в Израиль и наслаждаться налоговыми поступлениями.
Инвесторы в недвижимость — причина, по которой вы не можете купить квартиру в Израиле, отпустите их за границу и поднимите цены (лучше, если они тоже там останутся)
Уже половина новостроек пустует, потому что их купили инвесторы, которые никогда не думали в них жить, а когда покупатель не собирается жить в доме, зачем им строить успешные дома, можно продать 120 квадратных метров с небольшими затратами. окна и подземелья по той же цене, что и 120 просторных метров, если покупать только по метражу.
Многие имеют более 3-х квартир. Чем их больше, тем выше будут цены на квартиры. Собственник квартиры, который не проживает в квартире по дороге, не будет вкладывать деньги или делать ремонт, а будет ждать выселения или съезжать. Вот как ухудшается состояние квартир
Для Хайфы это не имеет значения, она уже более двух десятилетий находится в затруднительном положении из-за отсутствия комплексного городского планирования. Мощное население бежало и продолжает бежать, особенно из района Кармель, потому что они превратили все кварталы Кармель в одну большую строительную площадку, жить на которой в Гийоме невыносимо из-за пыли, загрязнения, шума, строительства мусор, пробки из грузовиков и бетономешалок, точечное утверждение планов со множеством исключений и отклонений, Перенаселенность и заторы на узких улицах (в основном улицы с односторонним движением), серьезный ущерб зелени, которая так отличает Кармель и гору в целом (выкорчевывание деревьев, нехватка садовых площадей, порча рощ) и в целом резкое снижение качества жизни!
Массы израильтян инвестируют в недвижимость на песке.
Статья отличная и описывает неправильную ситуацию, в которой казначейство ужасно, нанося тем самым огромный ущерб израильской экономике и рынку аренды.
Блок-схема:
Сдается все меньше квартир
Все меньше и меньше государственного жилья
Все меньше и меньше уверенности
Все больше и больше помощи и преступности
Печально, что новое правительство делает прямо противоположное тому, что обещало.
Увеличивает разрывы и углубляет разлом.
В период с 2010 по 2016 год здесь наблюдался рост, который казался очень резким, потому что в Хайфе цены были на минимальном уровне, они подскочили в 3 раза, но во многих местах с 200,000 600000 до 20 XNUMX или около того. С тех пор Хайфа колеблется, последним бумом было строительство Переса и всё, жители стареют, их дети в основном переезжают в города-спутники (Кирьот, Якнеам, Тират Кармель Нешер) и многие новые жители приезжают из деревень Галилеи и это уже чувствуется в все районы города.В Хайфе чувствуется отступление.Помимо моря и прекрасных пейзажей,он старый и запущенный с серыми мэрами,обшарпанные прибрежные кварталы уже XNUMX лет с обещаниями обновления и ничего с этим не происходит, Нижний Хедар вокруг рынка похож на место, которое просыпается, но сколько молодых пар согласятся завести детей в таком районе, верхние кварталы дорогие, а налог на недвижимость не оправдывает цену и топографию? Это ужасно, всегда нужна машина.Единственное светлое пятно в городе — это общественный транспорт, который хорошо обслуживает большинство районов, а некоторые даже в субботу.
Но в целом Хайфа не привлекательна, если в центре арендодатели «опрашивают» арендаторов, то кажется, что все наоборот: здесь много квартир, которые сдаются в аренду, арендатора найти сложно и стоят они обычно в два раза дешевле центра.
Анализ автора интересен, но частично убедителен, поскольку он является посредником, указанным ниже.
На мой взгляд, формулой и решением является исключение из законов и налогообложения районов Гедера-Хадера, которые и так пользуются большим спросом. С другой стороны, освобождение от налогообложения неблагополучных районов, таких как Хайфа. Также цена для резидентов и все другие жилищные программы должны быть адресованы только Хайфе на севере и Беэр-Шеве на юге, иначе между периферией и центром возникнет огромный разрыв.