העירייה מול בעלי הנכסים הגדולים העומדים נטושים: מי קובע את עתיד המרחב הציבורי בחיפה?

(חי פה) – מבנים נטושים, נכסים יוקרתיים בלב השכונות, שלדי בטון מול חוף הים – אלו אינם רק כתמי נוף עירוני אלא זירת התנגשות בין האינטרס הציבורי לזכות הקניין הפרטית. בעיר חיפה, כמו בערים אחרות בישראל, עולים בשנים האחרונות קולות הקוראים להסדרת היחסים בין בעלי נכסים משמעותיים לבין הצרכים של כלל התושבים. השאלה המרכזית – האם עיריית חיפה יכולה וצריכה להשפיע על בעלי נכסים פרטיים שיבנו, ישפצו או יקדמו יזמויות בהתאם לאינטרס הכללי, גם אם לא מדובר במהלך רווחי מיידי עבורם?

מבנה אגד הישן: נכס ריק בלב העיר שהפך לכתובת לעבריינות

התחנה המרכזית ההיסטורית של אגד בחיפה, ששימשה בעבר מוקד תחבורתי שוקק חיים, הפכה בשנים האחרונות למבנה רפאים. מאז שפונקציית התחבורה עברה למרכזית המפרץ ולחוף הכרמל, הבניין – ששייך כיום לחברת נצבא – נותר עומד שומם. השאלה היא האם לחברה, שמחזיקה בנכס גדול בלב השכונה, עומדת הזכות להשאיר אותו מוזנח כל עוד אין לה עניין כלכלי ממשי בפיתוחו?

העירייה אמנם אינה בעלת הנכס, אך היא נושאת בעלות הציבורית: תושבים מדווחים על פשיעה, סחר בסמים וזנות – תופעות שפורחות בצל מבנים נטושים. האם בנסיבות כאלה יכולה הרשות המקומית להשתמש בכלים כמו חיוב בארנונה או קידום תוכניות ייעוד מחייבות כדי לאלץ את נצבא לשפץ או להרוס את המבנה?

הקזינו של בת גלים: ויכוח על הגבול בין קניין פרטי למרחב ציבורי

לא רחוק משם, על שפת הים של שכונת בת גלים, עומד כבר עשרות שנים שלד מבנה הקזינו – מבנה היסטורי מימי המנדט הבריטי. כיום הוא בבעלותו של גיל דנקנר, יזם פרטי שמנסה לקדם תוכנית להקמת מלון יוקרה במקום. אלא שהתוכנית נתקלה בהתנגדות עזה מצד תושבי השכונה, שדורשים שיתוף ציבור אמיתי וטוענים שהמיקום הרגיש מחייב פתרון שישרת גם את הקהילה המקומית.

הוויכוח סביב הקזינו הפך לדוגמה מובהקת של המתח בין האינטרס הציבורי לקניין פרטי. דנקנר טוען כי מדובר בנכס שבבעלותו הפרטית, וככזה, אין לכפות עליו להקים בו משהו שאינו רווחי עבורו. מצד שני, התושבים מצביעים על הפגיעה במרקם השכונתי כתוצאה מהזנחת המבנה והשפעתו על הדימוי של החוף והאזור כולו.

האם העירייה יכולה להכתיב שימוש במבנה פרטי שלא מופעל?

אחת הבעיות המבניות הקשות ביותר של שוק הנדל"ן בישראל

המקרה של אגד הישן והקזינו בבת גלים מעלה שאלות כבדות משקל: האם לבעלים של נכס גדול מותר פשוט להחליט לא לעשות איתו כלום? האם ההחלטה להשאיר מבנה כשלד בטון על חוף הים, או כהאנגר נטוש בלב עיר, היא עניין פרטי בלבד – או שמדובר בשאלה ציבורית שמחייבת התערבות?

ליאור דץ, יועץ תקשורת, עורך דין ואדריכל, סבור שמדובר באחת הבעיות המבניות הקשות ביותר של שוק הנדל"ן בישראל.
"מדינת ישראל נמצאת במשבר דיור כבר יותר מ-40 שנה, ומשבר זה מחריף דווקא בגלל האפשרות להשאיר נכסים לא מפותחים ללא תשלום מס משמעותי", אומר דץ. "אחת הסיבות לכך היא ביטול מס הרכוש. אם המדינה תחזיר את המס הזה, כמו שמתכנן לעשות מנהל רשות המסים, ניתן יהיה לעודד יזמים ובעלי נכסים לחדש ולבנות".

מיסוי חדש על קרקע לא מנוצלת: תקווה או איום?

בהתאם לדבריו של דץ, רשות המסים בוחנת כיום מהלך משמעותי: החזרת מס רכוש שיחול על קרקעות ריקות גם אם לא מפיקים מהן הכנסה. הצעה זו, שמתוכננת להיכנס לתוקף כבר ב-2026, עשויה לשנות את כללי המשחק: בעלי קרקעות יצטרכו לשלם 1.5%–2.5% משווי הקרקע מדי שנה על עצם ההחזקה בלבד.

המטרה היא ברורה – למנוע אגירת קרקעות, להרחיב את ההיצע ולעודד התחלת בנייה. המשמעות בפועל: לא משתלם יותר להחזיק נכס ריק רק לצורך העלאת ערך עתידי או הימנעות מסיכונים כלכליים בטווח הקצר.

המתח המשפטי: זכויות הקניין מול האינטרס הציבורי

עו"ד, שמאי המקרקעין ויו"ר יפה נוף אסף גסטפרוינד מדגיש שהשיח הציבורי נוטה לעיתים לשכוח את גבולות החוק:
"הקזינו הוא של דנקנר – זה רכוש פרטי. כמו שאף אחד לא ירצה שיבנו לו מגדל מול הפרצוף, גם לו יש זכות להחליט מה לעשות בנכס שבבעלותו", הוא מסביר. "אם קבלן לא מרוויח, הוא לא יבנה. החובה החוקית של היזם היא לפעול לפי התכנון המאושר – לא יותר מזה".

לדבריו, תוכנית שמופקדת ומתבשלת בוועדות תכנון לוקחת בחשבון את כל המרכיבים – מהאינטרס הציבורי ועד לשיקולים הכלכליים של היזם. בסופו של דבר, מוסדות התכנון הם אלה שמכריעים.

איפה נמצאת עיריית חיפה בתוך כל זה?

עיריית חיפה אמנם אינה צד קנייני במקרים כמו אגד או הקזינו, אך היא מהווה שחקן מפתח בכל הקשור לתכנון, רישוי וחיובי ארנונה. האם יש לה אפשרות משפטית או מוסרית להפעיל לחצים? עו"ד גסטפרוינד עונה בשלילה:
"אי אפשר לכפות על אדם לפתח את הנכס שלו. אין עילה חוקית לכך. כל עוד הבעלים אינו עובר על החוק – אי אפשר לחייב אותו לפעול לפי רצון הציבור".

ועדיין, גוברים הקולות הטוענים שיש לעירייה תפקיד חשוב בעיצוב המרחב הציבורי – גם באמצעות כלים כלכליים. חיוב בארנונה על מבנים ריקים, קידום תוכניות מתאר מחייבות והצבת אולטימטומים תכנוניים – כל אלה עשויים להפוך את הכדאיות הכלכלית של השארת מבנה נטוש לנמוכה בהרבה.

תושבים מבקשים מעורבות ציבורית רחבה יותר

בעיר חיפה, במיוחד בשכונות כמו בת גלים, עולים קולות תושבים הקוראים להגביר את הפיקוח הציבורי על שימושים בקרקע. "לא יכול להיות שבעלים של נכס כל כך מרכזי יחליט שהוא לא עושה איתו כלום – ואנחנו נמשיך להסתובב בין שלדים של בניינים", אומרת תושבת השכונה. "אנחנו רוצים לראות את הקזינו שלנו חי, פעיל, מואר. לא להרגיש נטושים".

תחושת הנטישה הזו, שחוזרת גם במקרים נוספים ברחבי העיר, יוצרת תחושת חוסר אונים כלפי מי שמחזיק בכוח נדל"ני גדול אך אינו מחויב לשום אינטרס ציבורי מוצהר.

שאלת האחריות: האם המדינה צריכה להתערב?

המקרה של אגד הישן והקזינו בבת גלים הוא רק קצה הקרחון בחיפה ובישראל כולה. במדינה שבה עשרות אלפי דונמים בנויים עומדים ריקים, ללא שימוש וללא תכנון עתידי ברור, עולה שוב ושוב השאלה האם האחריות לכך היא על הרשויות או על בעלי הנכסים. האם מדינה יכולה להרשות לעצמה להותיר מבנים ריקים במרכזי ערים בשעה שהיא מתמודדת עם משבר דיור מתמשך?

כמו שהציע ליאור דץ, אולי הגיע הזמן לשינוי עומק במדיניות הכלכלית והתכנונית – כזה שמבין שהמרחב הציבורי אינו יכול להישלט בידי בעלי הון בלבד, ושבעלות על נכס מלווה גם באחריות ציבורית.

השאלה שטרם נענתה: האם יש לעירייה כלים אפקטיביים?

לבסוף, נותרת השאלה האם לעיריית חיפה יש כיום כלים אפקטיביים להילחם בזניחת מבנים.
האם היא יכולה לדרוש ארנונה ממבנים שאינם מניבים?
האם היא מסוגלת לקדם תכניות מחייבות גם בלי שיתוף פעולה של בעלי הנכס?
האם ניתן להטיל קנסות או סנקציות כלשהן על נכסים שמוזנחים לאורך שנים?

ככל שהתחומים האפורים הללו יישארו בגבולות אי-הבהירות החוקית, כך יימשכו המתח, הכעס והתחושה של תושבים רבים שחיים בצלו של נדל"ן פרטי שמכתיב את חזות המרחב הציבורי – אך אינו משקף את טובת הכלל.

עיריית חיפה: מובילים מהלך ראשון מסוגו בישראל לטיפול כולל בתופעת המבנים הנטושים

מהעירייה נמסר כי היא מובילה מהלך ראשון מסוגו בישראל לטיפול כולל בתופעת המבנים הנטושים. "מיפוי עירוני איתר כ־700 נכסים ריקים, והוקמה יחידה ייעודית שמקדמת צעדי אכיפה, שיקום וחקיקה. הרפורמה נעשית בשיתוף משרדי ממשלה, מתוך רצון להפוך את המבנים הנטושים להזדמנות לשיקום עירוני וחיזוק הביטחון בשכונות. העירייה פונה לבעלי נכסים, מנפיקה צווים לשיפוץ, ומקדמת שימושים זמניים בשיתוף יזמים. מתבצע ליווי תכניות שיקום וניתוח חסמים משפטיים מול משרדי הממשלה.
בנוסף, העירייה מקודמת חקיקה חדשה ויוזמת חוק עזר עירוני לטיפול במבנים נטושים. ככלל ומבלי להתייחס למבנה כזה או אחר, מבנים שבנייתם לא הושלמה או מבנים שניזוקו אינם ברי חיוב בארנונה. בתוך כך בוחנת העירייה כל מבנה לגופו ומנהלת הליכים משפטים שנועדו להביא לחיוב ולו גם חלקי בארנונה של כל מבנה בו קיימת עילת חיוב על פי הדין".