البلدية تواجه أصحاب العقارات المهجورة الكبيرة: من يحدد مستقبل الفضاء العام في حيفا؟

(حيفا) - المباني المهجورة، والعقارات الفاخرة في قلب الأحياء، والهياكل الخرسانية المواجهة للشاطئ ــ هذه ليست مجرد بقع على المشهد الحضري، بل هي ساحة صراع بين المصلحة العامة والحق في الملكية الخاصة. في مدينة حيفا، كما في مدن أخرى في إسرائيل، كانت هناك في السنوات الأخيرة دعوات لتنظيم العلاقة بين أصحاب العقارات الكبيرة واحتياجات جميع السكان. السؤال الرئيسي هو - هل تستطيع بلدية حيفا، وهل ينبغي لها، أن تؤثر على أصحاب الممتلكات الخاصة لدفعهم إلى البناء أو التجديد أو الترويج لمبادرات تتوافق مع المصلحة العامة، حتى لو لم تكن هذه الخطوة مربحة لهم على الفور؟

مبنى إيجيد القديم: عقار فارغ في قلب المدينة أصبح بؤرة للجريمة

أصبحت محطة حافلات إيجيد المركزية التاريخية في حيفا، والتي كانت بمثابة مركز نقل مزدحم، مبنى أشباح في السنوات الأخيرة. منذ أن انتقلت وظيفة النقل إلى الخليج المركزي وشاطئ الكرمل، ظل المبنى - الذي ينتمي الآن إلى شركة نيتزبا - مهجورًا. السؤال هو هل يحق لشركة تملك عقارا كبيرا في قلب الحي أن تتركه مهملا طالما ليس لديها مصلحة اقتصادية حقيقية في تطويره؟

ورغم أن البلدية لا تملك العقار، إلا أنه يعتبر ملكاً عاماً: إذ يبلغ السكان عن الجريمة، وتجارة المخدرات، والدعارة، وهي ظواهر تزدهر في ظل المباني المهجورة. في مثل هذه الظروف، هل يمكن للسلطة المحلية استخدام أدوات مثل فرض ضرائب على الممتلكات أو الترويج لخطط تقسيم المناطق الإلزامية لإجبار نيتسبا على تجديد أو هدم الهيكل؟

كازينو بات غاليم: نقاش حول الحدود بين الملكية الخاصة والمساحة العامة

وليس بعيدًا، على شاطئ البحر في حي بات غاليم، يقف هيكل مبنى الكازينو منذ عقود من الزمن - وهو مبنى تاريخي من أيام الانتداب البريطاني. وهي مملوكة حاليًا لجيل دانكنر، وهو رجل أعمال خاص يحاول الترويج لخطة لبناء فندق فاخر هناك. لكن الخطة واجهت معارضة شديدة من قبل سكان الحي، الذين يطالبون بمشاركة عامة حقيقية، ويؤكدون أن الموقع الحساس يتطلب حلاً يخدم المجتمع المحلي أيضاً.

لقد أصبح النقاش الدائر حول الكازينو مثالاً واضحاً على التوتر بين المصلحة العامة والملكية الخاصة. ويؤكد دانكنر أن هذه ملكية خاصة به، وبالتالي لا ينبغي إجباره على بناء شيء غير مربح بالنسبة له. من جهة أخرى، يشير السكان إلى الضرر الذي لحق بنسيج الحي نتيجة إهمال البناء وانعكاسه على صورة الشاطئ والمنطقة برمتها.

هل يجوز للبلدية أن تلزم باستخدام مبنى خاص غير مستخدم؟

واحدة من أصعب المشاكل الهيكلية التي تواجه سوق العقارات في إسرائيل

تثير قضية إيجيد القديمة والكازينو في بات غاليم أسئلة ذات أهمية كبيرة: هل يُسمح لأصحاب العقارات الكبيرة بأن يقرروا ببساطة عدم فعل أي شيء بها؟ هل قرار ترك مبنى كهيكل خرساني على الشاطئ، أو كحظيرة مهجورة في قلب المدينة، هو مسألة خاصة بحتة - أم أنها قضية عامة تتطلب التدخل؟

ويعتقد ليور ديتز، مستشار الاتصالات والمحامي والمهندس المعماري، أن هذه هي واحدة من أصعب المشاكل البنيوية التي تواجه سوق العقارات في إسرائيل.
ويقول ديتز: "تعاني دولة إسرائيل من أزمة سكنية منذ أكثر من 40 عاماً، وتتفاقم هذه الأزمة على وجه التحديد بسبب إمكانية ترك العقارات غير المطورة دون دفع ضرائب كبيرة". من أسباب ذلك إلغاء ضريبة الأملاك. لو أعادت الدولة هذه الضريبة، كما يعتزم مدير مصلحة الضرائب، لشجع رواد الأعمال وأصحاب العقارات على التجديد والبناء.

الضرائب الجديدة على الأراضي غير المستغلة: أمل أم تهديد؟

وبحسب ديتز، تدرس مصلحة الضرائب حالياً خطوة هامة وهي إعادة ضريبة الأملاك التي ستطبق على الأراضي الخالية حتى لو لم يتم توليد دخل منها. ومن المقرر أن يدخل هذا الاقتراح حيز التنفيذ في وقت مبكر من عام 2026، ومن الممكن أن يغير قواعد اللعبة: إذ يتعين على مالكي الأراضي دفع ما يتراوح بين 1.5% و2.5% من قيمة الأرض سنويا لمجرد امتلاكها.

الهدف واضح، وهو منع احتكار الأراضي، وتوسيع العرض، وتشجيع البدء في البناء. المعنى العملي: لم يعد من المربح امتلاك عقار فارغ فقط لغرض زيادة القيمة المستقبلية أو تجنب المخاطر المالية على المدى القصير.

التوتر القانوني: حقوق الملكية مقابل المصلحة العامة

ويؤكد المحامي ومثمن العقارات ورئيس مجلس إدارة شركة يافي نوف آساف جاستفرويند أن الخطاب العام يميل أحيانًا إلى نسيان حدود القانون:
الكازينو ملكٌ لدانكنر، إنه ملكية خاصة. وكما لا يرغب أحدٌ في بناء برجٍ أمامه، فله الحقُّ أيضًا في التصرف في ممتلكاته، كما أوضح. إذا لم يحقق المقاول ربحًا، فلن يبني. الالتزام القانوني للمطور هو العمل وفقًا للتصميم المُعتمد - لا أكثر.

وبحسب قوله فإن الخطة التي يتم إعدادها وإعدادها من قبل لجان التخطيط تأخذ في الاعتبار جميع العناصر - من المصلحة العامة إلى الاعتبارات الاقتصادية للمطور. وفي نهاية المطاف، فإن مؤسسات التخطيط هي التي تتخذ القرار.

أين بلدية حيفا من كل هذا؟

ورغم أن بلدية حيفا ليست طرفاً مالكاً في قضايا مثل قضية إيجد أو الكازينو، فإنها تشكل لاعباً رئيسياً في كل الأمور المتعلقة بالتخطيط والترخيص ورسوم ضريبة الأملاك. هل لديها القدرة القانونية أو الأخلاقية على ممارسة الضغط؟ يجيب المحامي جاستفرويند بالنفي:
لا يُمكن إجبار شخص على تطوير ممتلكاته. لا يوجد أساس قانوني لذلك. ما دام المالك لا يُخالف القانون، فلا يُمكن إجباره على التصرف وفقًا لإرادة الجمهور.

ومع ذلك، تتزايد الأصوات التي تزعم أن للبلدية دوراً مهماً في تشكيل الفضاء العام - بما في ذلك من خلال الأدوات الاقتصادية. إن فرض ضرائب عقارية على المباني الفارغة، وتشجيع الخطط الرئيسية الإلزامية، وتحديد الإنذارات النهائية للتخطيط ــ كل هذا قد يجعل الجدوى الاقتصادية لترك مبنى مهجوراً أقل كثيراً.

ويطالب السكان بمشاركة عامة أوسع

وفي مدينة حيفا، وخاصة في الأحياء مثل بات غاليم، ترتفع أصوات السكان مطالبين بتعزيز الرقابة العامة على استخدام الأراضي. "من المستحيل على مالك مثل هذا العقار المركزي أن يقرر عدم القيام بأي شيء به - وسنستمر في التجول بين هياكل المباني"، كما يقول أحد سكان الحي. "نريد أن نرى كازينوهاتنا حية، نشطة، ومُضاءة. لا أن نشعر بالإهمال."

إن هذا الشعور بالتخلي، والذي يتكرر في حالات أخرى في مختلف أنحاء المدينة، يخلق شعوراً بالعجز تجاه أولئك الذين يتمتعون بسلطة عقارية كبيرة ولكنهم غير ملتزمين بأي مصلحة عامة معلنة.

مسألة المسؤولية: هل يجب على الدولة التدخل؟

إن قضية إيجيد القديمة والكازينو في بات غاليم ليست سوى قمة جبل الجليد في حيفا وكل إسرائيل. في بلد حيث توجد عشرات الآلاف من الأفدنة المبنية فارغة وغير مستخدمة وبدون تخطيط مستقبلي واضح، يثار السؤال مرارا وتكرارا حول ما إذا كانت المسؤولية عن هذا تقع على عاتق السلطات أم أصحاب العقارات. هل تستطيع دولة ما أن تتحمل ترك المباني فارغة في مراكز المدن في الوقت الذي تواجه فيه أزمة سكنية مستمرة؟

وكما اقترح ليور ديتز، ربما حان الوقت لتغيير عميق في السياسة الاقتصادية والتخطيطية ــ تغيير يفهم أن الفضاء العام لا يمكن السيطرة عليه من قبل الأفراد الأثرياء وحدهم، وأن ملكية الممتلكات مصحوبة أيضا بالمسؤولية العامة.

السؤال الذي لم تتم الإجابة عليه بعد: هل تمتلك البلدية أدوات فعالة؟

وأخيرا يبقى السؤال ما إذا كانت بلدية حيفا تمتلك حاليا أدوات فعالة لمكافحة هجران المباني.
هل يجوز المطالبة بضريبة الأملاك على المباني غير المنتجة؟
هل من الممكن تعزيز الخطط الملزمة حتى بدون تعاون أصحاب العقارات؟
هل يمكن فرض أي غرامات أو عقوبات على العقارات المهملة على مدى سنوات؟

وما دامت هذه المناطق الرمادية قائمة ضمن حدود الغموض القانوني، فإن التوتر والغضب والشعور الذي ينتاب العديد من السكان الذين يعيشون في ظل العقارات الخاصة التي تملي مظهر المساحة العامة ــ ولكنها لا تعكس الصالح العام ــ سوف يستمر.

بلدية حيفا: تقود المبادرة الأولى من نوعها في إسرائيل لمعالجة ظاهرة المباني المهجورة بشكل شامل

وذكرت البلدية أنها تقود المبادرة الأولى من نوعها في إسرائيل لمعالجة ظاهرة المباني المهجورة بشكل شامل. حددت الخرائط الحضرية ما يقارب 700 عقار مهجور، وأُنشئت وحدة متخصصة لتعزيز إجراءات التنفيذ والتأهيل والتشريع. ويجري تنفيذ هذا الإصلاح بالتعاون مع الوزارات الحكومية، بهدف تحويل المباني المهجورة إلى فرصة لإعادة التأهيل الحضري وتعزيز الأمن في الأحياء. وتتواصل البلدية مع مالكي العقارات، وتُصدر أوامر ترميم، وتُشجع على استخدامات مؤقتة بالتعاون مع رواد الأعمال. ويجري رصد خطط إعادة التأهيل، وتحليل العوائق القانونية مع الوزارات الحكومية.
بالإضافة إلى ذلك، تعمل البلدية على الترويج لتشريعات جديدة وإصدار قانون بلدي لمعالجة المباني المهجورة. كقاعدة عامة، وبغض النظر عن نوع البناء، فإن المباني التي لم يكتمل بناؤها أو المباني التي تضررت لا تخضع لضريبة الأملاك. "وفي هذه الأثناء، تقوم البلدية بفحص كل مبنى على حدة وتتخذ الإجراءات القانونية التي تهدف إلى تحصيل، حتى ولو جزئيا، ضرائب العقارات لكل مبنى يوجد أساس قانوني لتحصيلها."