يجب على المستأجرين الذين يرغبون في تجديد العقار الذي يملكونه كجزء من مشروع الإخلاء والبناء أو الهدم والبناء تاما 38، الاتصال بشركة متخصصة في مرافقة المستأجرين وقيادة مثل هذا المشروع المعقد، ليست هناك حاجة لفحص جميع الألغام الأرضية ، هناك من يعرف العملية من البداية إلى النهاية ويمكنه قيادة ومساعدة المستأجرين على اجتياز العملية بسرعة وتعظيم الربح المتوقع لكل مستأجر في المشروع.
لا داعي لإضاعة الوقت، فهناك أشخاص لديهم الخبرة بالفعل
عني - مناشيه شيمش، الرئيس التنفيذي لشركة Kayam Technologies:
أنا مهندس وخريج دراسات إدارة الأعمال. كجزء من عملي، قمت بإدارة مشاريع أمنية كبيرة لدولة إسرائيل. على مدى السنوات العشر الماضية كنت متخصصًا في تنظيم وإدارة المستأجرين في مشاريع إخلاء البناء والتجديد الحضري. أنا من رواد هذا المجال في دولة إسرائيل وبناء على ذلك اكتسبت الكثير من الخبرة والنجاحات.
التجديد الحضري - TMA 38 والإخلاء - لمن ينفع؟
البرنامج مخصص للمستأجرين الذين يمتلكون عقارات في المجمعات القديمة والتي يزيد عمرها عن 20 عاماً وأغلبها أقدم بكثير، وهي مباني مبنية على معايير منخفضة وفي حالة هيكلية سيئة، ولا يوجد لديهم مصاعد وليس لديهم القدرة لمقاومة الزلازل والهجمات الصاروخية.
الاتفاقيات الخاصة بالمشروع - قبل البدء
في بداية العملية، لا بد من التوصل إلى اتفاق مبدئي على أن معظم المستأجرين يرغبون في الدخول في مشروع تجديد العقار الذي يملكونه. وتتمثل المهمة في المرحلة الأولى في تحديد إمكانات المشروع وإمكانية تطبيقه من وجهة نظر اقتصادية وهندسية وتوحيد المستأجرين حول الفكرة الرئيسية، بحيث يعملون معًا وليس ضد بعضهم البعض.
فائدة المستأجرين
في مثل هذا المشروع المعقد، يتعين على المستأجرين اختيار المطور المناسب والمحامي والمثمن والمزيد.
هنا أرافق المستأجرين حتى يختاروا أفضل المحترفين. هناك مقاييس واضحة لهذا الأمر ويتطلب الأمر الكثير من الخبرة لتحديد المهنيين الأكثر ملاءمة لمشروع معين.
الوقت والمعرفة
مشروع التجديد الحضري هو مشروع طويل الأجل. وتستمر عادةً ما بين 8 و12 سنة من لحظة الحصول على الأغلبية المطلوبة قانوناً من بين أصحاب العقار حتى استلام مفتاح الشقة الجديدة.
يجب أن يتمتع المنظم بالمعرفة والقدرة على التأثير بشكل إيجابي على كل مكون من مكونات المشروع، وذلك حسب المرحلة التي يمر بها المشروع:
• التوصل إلى اتفاقيات بين المستأجرين.
• اختيار المحامي المناسب للمشروع المحدد.
• عطاء رواد الأعمال واختيار رائد الأعمال الأنسب للمشروع المحدد.
• صياغة الاتفاقية بين المستأجرين: عادة ما تكون هذه الاتفاقية حوالي 60 صفحة وفيها الكثير من التفاصيل الدقيقة التي تحدد التزام المطور تجاه المستأجرين، سواء من حيث إدارة المشروع، سواء من حيث الضمانات أو من حيث عقد الإيجار. المواصفات الفنية الدقيقة لشقة التبادل.
• إدارة المعالم المحددة في الاتفاقية مع المطور وتحديث المستأجرين على طول الطريق في كل مرحلة من مراحل حياة المشروع.
مرافقة المستأجرين متخصصة في إدارة الواجهات مع الجهات المختلفة وهي عنوان متاح وفوري لاستفسارات المستأجرين حول أي موضوع يتعلق بالمشروع.
إزالة العوائق في مشروع التجديد الحضري – إخلاء البناء
هناك عوائق مختلفة في إدارة المستأجرين:
كبار السن، وذوو القدرة المحدودة على الحركة، والمعاقون، وأصحاب الأملاك الذين يعيشون في الخارج، يعترضون لأسباب غير مبررة، كل هذا يتطلب نهجا مهنيا وإنسانيا وخاصا، من أجل خلق الحلول، المبنية على الحوار وفهم النطاق. من الاحتمالات التي أمامنا.
الحواجز بين المطور والمعماري والسلطة المحلية:
تتم إدارة هذه العوائق بشكل أساسي من قبل المطور، ولكن دوري هو تقديم تحديثات دورية منتظمة للمستأجرين. أقوم بعقد مؤتمرات دورية بين المستأجرين ورواد الأعمال، خاصة في المراحل الأولية ثم أقوم بالتحديث بشكل منظم كتابياً.
تهدئة المخاوف
مختلف السكان لديهم مخاوف مختلفة.
عادة ما يخاف كبار السن من مدة المشروع. إنهم يخشون أنهم لن يصلوا إلى خط النهاية. في هذه الحالة، يجب أن يتم تقديمهم إلى قانون كبار السن، الذي يحدد الحقوق الخاصة للمستأجرين الذين تزيد أعمارهم عن 75 عامًا. هناك مجموعة واسعة من الخيارات المتاحة لكبار السن، بما في ذلك البيع لمطور، وتقسيمه إلى قسمين صغيرين. الشقق، وأكثر من ذلك. أقدم لهؤلاء الأشخاص رعاية شخصية تركز على فهم احتياجاتهم والوصول إلى عرض مناسب لهم، وهو العرض الذي يتم التعبير عنه في اتفاقية خاصة مع المطور.
وفي بعض الحالات، أقوم بتجنيد أفراد من الأسرة، من أجل إجراء محادثة منظمة بحضور ممثل آخر عن الأسرة، حسب رغبة ورأي كبار السن.
الربح للمستأجرين والربح للمطورين
لكي ينجح المشروع، يجب أن يكون مربحًا لرجل الأعمال. يتم تعريف الموضوع أيضًا في متطلبات القانون - المعيار 21.
وبما أن هذا هو الحال، فمن مصلحة المستأجرين أن يصل المطور إلى الربحية المطلوبة. وهذا يزيد من فرصة الوصول إلى الاختتام الناجح للمشروع وبسرعة.
إلى جانب ذلك، يجب أن أتأكد من الحفاظ على جميع مصالح المستأجرين وأن حاجة المطور لتحقيق الربح لن تتحقق على حساب التعويضات المستحقة للمستأجرين، وفقا للقانون.
شقة التبادل
تحدد القواعد الدنيا التي وضعتها الهيئة الحكومية للتجديد الحضري معيارًا لشقة التبادل:
• إضافة 12.5 إلى 25 متر مربع للمساحة الرئيسية للشقة.
• بلكونة بمساحة حوالي 12 متر مربع (بالإضافة إلى المساحة الرئيسية للشقة).
• المستودع (حسب موافقة السلطة المحلية).
• موقف سيارات (عادة موقف واحد لكل شقة).
• مصعد.
• قمنا مؤخرًا بإضافة البنية التحتية لشحن السيارات الكهربائية.
بعض الإنجازات البارزة التي حققتها مناشيه شيمش وكيام تكنولوجيز حتى الآن:
- رمات غان: هدم 72 وحدة وبناء 220 وحدة. تمت الموافقة على المشروع من قبل لجنة محلية وهو على وشك إيداعه في لجنة المنطقة.
- حيفا - بار راف هاي دافيد: هدم 66 وحدة وبناء 298 وحدة. تم توقيع المشروع من قبل جميع المستأجرين أمام المطور وهو حاليا في مرحلة التخطيط.
- حيفا - سعدية غاون: انتهت مرحلة موافقة المستأجرين والمشروع في مرحلة مناقصة المطور.
- كريات آتا - شارع ريمز: المرحلة التمهيدية لتنظيم المستأجرين.
ملحوظة: لا يزال هناك عدد كبير من المشاريع في المراحل الأولية، والتي لا أستطيع نشرها في الوقت الحالي، وذلك لدواعي سرية العمل.
من يدفع لمنظم المستأجر:
يقوم المطور بالدفع لجميع المهنيين في المشروع، بما في ذلك منظم المستأجر. وهذا جزء من تسعيرة المشروع وهو مقبول في جميع مشاريع التجديد الحضري في إسرائيل.
لا ينفق المستأجرون سنتًا واحدًا في هذا المشروع، باستثناء الحالة التي يقررون فيها ترقية شقة التبادل بمبادرة منهم، بما يتجاوز الاتفاقية الموقعة بين المستأجرين والمطور.
