מסמך המדיניות – תמ"א 38 בחיפה

בחודשים האחרונים מתחדד המאבק על עקרונות התכנון של תמ"א 38 בחיפה. הקבלנים, מצד אחד, מעוניינים בגישה מתירנית, המאפשרת אחוזי בניה מוגברים, באותן שיממן את עלויות הבניה וחיזוק המבנים. מן העבר השני, המתכננים קוראים לתכנון שפוי ומאוזן של העיר, להתחשבות בהסדרי חניה, בציפוף שכונות ובצביון השכונה.
לקראת דיון אשר ייערך במועצת העיר בקרוב (המועד טרם נקבע), יוצאת חדווה אלמוג, הממונה על מינהל ההנדס בחיפה, בהודעה משלה ומגדירה את עקרונות התכנון של תמ"א 38 בחיפה, על פי תפיסת העירייה.

הנוסח המלא של המסמך שאושר נמצא בכתבה הבאה:

הודעתה של חדווה אלמוג:

הועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה מעודדת לאורך השנים בקשות מכח תמ"א 38 בעיר במטרה להבטיח חיזוק מבני מגורים בעיר בפני רעידות אדמה ובחרום. כבר בשנת 2006 יצאה העירייה בקריאה יזומה לתושבים לפעול לחיזוק בתיהם במסגרת תמ"א 38 ולהוסיף ממ"דים למבני המגורים. כתוצאה, אושרו ונבנו בחיפה מאות הרחבות בנייה של ממ"דים למבני המגורים אך הבנייה של תוספות בנייה במסגרת תמ"א 38 הייתה מועטה.

בעקבות תיקון מס' 3 לתמ"א 38 שנועד לעודד הריסת מבנים ישנים ע"פ בניית תוספת קומות מעל מבנים קיימים, חלה עלייה ניכרת בהיקף הבקשות להיתר המוגשות מכוח התמ"א. השינוי המשמעותי עיקרו בתוספת זכויות לקומה וחצי נוספות מעבר לקומה הנוספת שאושרה בעבר וקומה נוספת במקרה שבו יש קומת עמודים מאושרת (סה"כ היקף זכויות של 3.5 קומות) ובמתן אפשרות לאשר את מלוא הזכויות מתוקף תמ"א בנוסף לכל זכויות הבנייה המאושרות במגרש, במצב של הריסת מבנה קיים ובנייה חדשה. לאחרונה שינה מינהל התכנון את גישתו. לאור עמדת היועמ"ש לממשלה, הגיש מינהל התכנון הצעה לעידכון התמ"א הקובע את מקסימום זכויות הבניה במקרה של הריסה ובניה מחדש ל – 3.1 קומות , 2.5 קומות מעבר למאושר ועוד 0.6 קומה במידה ומותרת במקום קומת עמודים.

נוכח המורכבות והרגישות הגבוהה באישור תוספות בנייה המתבצעות בתוך הרקמה העירונית הקיימת, נבחנות בחיפה הבקשות לבניה במסגרת תמ"א 38 ע"י צוות מקצועי בעירייה והמלצותיו מוגשות לוועדה המקומית, תוך מתן דגש על הנושאים:

1. מניעת הסתרת מבטי הנוף הפתוח ממבנים שכנים.
2. שמירה על הסביבה הירוקה ועצים בוגרים.
3. פתרונות חנייה במענה הולם לתוספת הדירות.
4. עיצוב אדריכלי גבוה.

בדרך זו ניתן להשיג במקביל לחיזוק המבנים גם מטרות עירונית נוספות של שיפור חזות העיר ושימור אופייה הייחודי. תוספת הבנייה הפוטנציאלית במסגרת תמ"א 38 יכולה להוות הגדלה משמעותית של מספר יחידות הדיור ביחס למצב הקיים באזורים הבנויים. לכך, השלכה ישירה על העומס במערכת הדרכים, התשתיות, שטחים פתוחים ושטחים בנויים לצרכי הציבור.

כבר היום ניכר עומס על התשתיות העירוניות בשכונות הכרמל הוותיקות, מרכז הכרמל, אחוזה וכו'. בהתאם לכך, הוחלט להגביל את היקף תוספות הבניה באזורים שקיימת בהם מצוקה או באזורים הקרובים לסף העומס הנדרש מבחינת תנועה, תשתיות, שטחים פתוחים ומבני ציבור.

סעיף 23 בהוראות תמ"א 38 תיקון 3 מאפשר לרשות להתאים את הוראות התמ"א לתנאים ולערכים היחודיים שלה באמצעות תכנית מפורטת לחיזוק מבנים שבה ניתן לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתמ"א בעניינים של שטחי בנייה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי בנין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה.

לאור זאת, החליטה עיריית חיפה בשלב ראשון לגבש מסמך מדיניות אשר יקבע כללים ברורים לבניה עפ"י תמ"א 38 בעיר. זאת תוך שמירה על איזון בין האפשרויות הגלומות בתמ"א לבין שימור האופי הירוק והמיוחד של העיר, במטרה לייצר בהירות וודאות תכנונית עבור כלל הציבור ובהם בעלי דירות, מתכננים ויזמים, לסייע לגורמים המקצועיים בעירייה לבחון בקשות להיתר ולגבש עבור הוועדה המקומית המלצות מקצועיות ועקביות בבואה לקבל החלטות מושכלות בבקשות מכח תמ"א 38. לאחר אישור מסמך המדיניות ע"י הועדה המקומית תגובש תכנית (תב"ע) בהתאם לקבוע בסעיף 23 לתמ"א.

טיוטה ראשונית של מסמך המדיניות הוצגה במליאת הועדה המקומית בתאריך 3.2.15 והחלטת הועדה היתה לקיים דיון נוסף בנושא במליאת הועדה. לאחר דיון זה, פורסמה טיוטת המסמך לשימוע ציבורי ונעשו בה תיקונים וטיוטה מעודכנת פורסמה לשימוע ציבורי נוסף. בתאריך 8.12.15 נערך דיון נוסף במליאת הועדה המקומית על טיוטת המסמך המדיניות והוצגו גם הבהרות ומספר שינויים ותיקונים.

עקרונות מסמך המדיניות והשינויים כפי שהוצגו בפני מליאת הועדה המקומית בתאריך 8.12.15:

מסמך המדיניות מבחין בין מספר איזורים שכונות ומבנים בעיר וקובע לגביהם הנחיות בהתאמה:
• מרבית שכונות העיר הוותיקות – בשכונות אלה נקבעו הנחיות כלליות לנושא השתלבות בסביבה, שמירת השקפי נוף ומניעת הסתרות, עיצוב אדריכלי, חומרי גמר, הנחיות פיתוח, קווי בנין, וכד' וכן, נקבעו גם הנחיות ספציפיות לכל איזור כמו צפיפות מירבית (מס' יח"ד/ד) המושפעת מהמצב המאושר, תקן חניה – המושפע מרמת השירות הקיימת ועוד. ההנחיות מתייחסות לשני סוגי בקשות: בקשה לתוספת בניה מעל מבנה קיים ובקשה להריסת מבנה קיים ובניה חדשה תחתיו.

• שכונת דניה, קריית חיים מערבית, קריית שמואל, "הגגות האדומים" בנוה שאנן – שכונות בהן הוגבלה תספת הזכויות מכח התמ"א.
• הכרמל הוותיק, המושבה הגרמנית, חזית הים בשכונת בת גלים, קמפוס הנמל (צבע סגול במפה), הדר הכרמל, עיר תחתית: איזורים הכוללים ערכים מיוחדים שלהם נקבעו הוראות
• מיוחדות בהתאמה. לדוג' בכרמל הוותיק נקבע כי סה"כ גובה המבנים לא יעלה על 5 קומות ומס' יח"ד/ד לא יעלה על 10 יח"ד/ד – זאת בשני סוגי הבקשות.
• איזורים בהן יש התחדשות עירונית: הנחיות בהתאמה.
• מבני שיכון – מבנים טוריים מרובי כניסות: נקבעו הנחיות בהתאמה.
• איזורים בהם חלות תכניות הקובעות הוראות מיוחדות – שמירה ככל הניתן על ההוראות המהוות הוראות עיצוב ארכיטקטוני.
• צירים עירוניים: הנחיות בהתאמה לתכנית המתאר ולמסמכי מדיניות שאומצו בועדות התכנון
• מבנים ומתחמים לשימור: הנחיות בהתאמה
• איזורים בהם התמ"א אינה חלה- לקראת הדיון בוועדה המקומית נערכה בדיקה לגבי יכולת הקיבולת של מבנים ציבוריים והצמתים בדרכים לתוספות המוצעות.

בדיון במליאה הוצגו גם תיקונים שינויים והבהרות לטיוטת המסמך אשר עיקרם:

o מתן שיקול דעת לוועדה המקומית להגביל את תוספת הזכויות מכח תמ"א 38 לתוספת של 1.6 קומות בלבד בשכונות בהן קיים כבר כיום עומס על תשתיות התחבורה, גני הילדים וביה"ס, בהם הצפי למיצוי המקום בגני הילדים ובביה"ס עומד על שנים ספורות.
o הוספת מתחמי שימור נוספים: מתחם היינה ומתחם שדרות הנדיב כמתחמים בעלי ערכים מיוחדים בהם ייקבעו כללים בדומה לאלה שנקבעו למתחם הכרמל הוותיק.
o הגבלת מימוש זכויות מכח תמ"א 38 במגרשים בהם אושרה תכנית עד 10 שנים אחורה אשר תיגברה זכויות בניה מעבר לכפל הזכויות המאושרות אשר טרם מומשו.
o קביעת הנחיות לשטח פנוי מבינוי על ותת קרקעי – הגדלת הרצועה של 1 מ' לאורך חזית המגרש ל-2 מ' לשמירת חזות ירוקה של הרחוב ונטיעת עצים בוגרים ורצועה של 1 מ' לאורך שאר חזיתות המגרש.
o קביעת הוראות בינוי במגרשים בהם קיימת חובת בניית 2 בניינים עפ"י תכנית מאושרת חפ/718א'.

במהלך הדיון בתאריך 8.12.15 הוצגו הנושאים, ונשמעה התייחסותם של חברי ועדה וגורמים חיצוניים (ארגון הקבלנים, עמותת האדריכלים, המועצה לשימור והחברה להגנת הטבע). החלטת הועדה הייתה כי הערות חברי הועדה יבחנו ע"י הצוות המקצועי במשרד מהנדס העיר ונוסח סופי יובא להצבעה בישיבת המליאה הבאה. לאחר הדיון התקבלו התייחסויות נוספות ובין היתר נבחן שוב העומס על תשתיות תחבורה, מוסדות החינוך בשכונות העיר השונות וכן האפשרויות למתן מענה ליחידות דיור חדשות במסגרת תמ"א 38. במקביל, נערכו גם בחינות כלכליות למציאת האיזון המתאים.

המסקנות העלו כי יש צורך בהעמקה ופרוט נוסף באבחנה בין האיזורים השונים וחידוד מסגרת זכויות הבנייה האפשריות בעת הזאת. בהתאם לכך, עודכן המסמך תוך דגש על היקפי זכויות הבניה שמוצע לאשר מכח התמ"א בשכונות העיר השונות ומספר יחידות הדיור שניתן לאשר, במסגרתו:

• נקבעו היקפי הבניה המוצעים מכח תמ"א 38 בטבלה מפורטת באיזורים השונים. במידה שיהיה מענה לתשתיות התחבורה וצרכי הציבור השונים ניתן יהיה לעדכן המלצה זו.
• חודדה ההמלצה להעדפת בנייה חדשה ע"פ תוספות בניה מעל מבנים קיימים (למעט במתחמים מסויימים לשימור), תוך מתן מענה לפתרונות חנייה תת קרקעיים ולתכנון עדכני של המבנים.
• נקבע מידרג לתוספת הזכויות בין בקשות לתוספת למבנה קיים ובקשות להריסה ובניה חדשה באזורי העיר השונים.

בהתאם לכך, חולקו שכונות העיר הוותיקות ל-3 איזורים :

• אזור א/1 – כולל את שכונות הכרמל הוותיקות בהן תותר תוספת זכויות בניה מכח התמ"א של עד 2 קומות בבקשה לתוספת מעל מבנה קיים ועד 2.5 קומות בבקשה להריסה ובניה חדשה.
• במתחמים לשימור: כרמל הוותיק, מתחם היינה ומתחם שדרות הנדיב – תוגבל תוספת זכויות הבניה לעד 2 קומות בבקשה של תוספת למבנה קיים וכן בבקשה להריסה ובניה חדשה. גובה הבניה במתחמים אילו לא יעלה על 5 קומות.
• איזור א/2 – כולל שכונות נוספות באיזור מגורים א' ובו תוגבל תוספת זכויות הבניה מכח התמ"א למקסימום של 2.5 קומות בבקשה לתוספת מעל מבנה קיים, ולמקסימום 3.1 קומות בבקשה להריסה ובניה חדשה. גובה המבנים יהיה 6 קומות וקומה שביעית חלקית.
• איזור ב' ו-ג'- בו תוגבל תוספת זכויות הבניה מכח התמ"א למקסימום 2.5 קומות בבקשה לתוספת מעל מבנה קיים ולמקסימום 3.1 קומות בבקשה להריסה ובניה חדשה.

יצויין, כי מספר הקומות שיאושר יהיה בכפוף לבדיקת הסתרת הנוף למבנים גובלים, כפי שהיה במסמך המקורי.
לכל אחד מצורפת טבלה הכוללת תוספת ומידרג הזכויות מכח תמ"א 38, כללים לחישוב מס' יח"ד, הקומות ושטח ממוצע עיקרי ליחידת דיור (במקום הגדרת צפיפות יח"ד/ד).

לגבי שאר האיזורים:

איזורים בעלי ערכים מיוחדים, איזורים הכוללים בניה נמוכה צמודת קרקע, איזורים המיועדים להתחדשות עירונית וכד'– ההוראות וההנחיות כפי שנקבעו במסגרת טיוטת המסמך בגרסתו המקורית.

טיוטת המסמך המעודכנת הופצה והייתה מתוכננת לעלות לדיון במליאת הועדה המקומית ביום שלישי הקרוב. אולם מ"מ ראש העיר ויו"ר ועדת המשנה הגב' חדוה אלמוג החליטה להיענות לפניית חברי מועצת העיר ולבחון שוב את השגותיהם בנוגע להיבטים התכנוניים והכדאיות הכלכלית של יוזמות התמ"א בעיר. לקראת הדיון הבא ב – 2 בפברואר תישלח גרסה מעודכנת לחברי הועדה המקומית במסגרתה יש כוונה לקבוע כי הגובה, לאחר התוספת במתחמים לשימור הכרמל הותיק , היינה ורחוב הנדיב, לא יחרוג מעל 5 קומות והיקף זכויות הבניה יוגבל לעד 1.6 קומות. כמו כן, מוצע לדרוש חו"ד שמאית /כלכלית לכל פרוייקט תמ"א 38, כך שניתן יהיה לבחון את מטלות הפרוייקט מול ההכנסות הצפויות.