כנס הנדל"ן "חיפה כמטרופולין אחד": מהפכת הדיור נעה צפונה

מבדיקה כלכלית מקיפה שערכה לקראת השייט ד"ר רינה דגני, מנכ"ל קבוצת המחקר "גיאוקרטוגרפיה" , התבררו מספר נתונים מעניינים.
ראשית, מספר התחלות הבנייה בעיר חיפה הינו כ-640 בלבד, זאת בשעה שבתל אביב, הגדולה פי 2 לערך, מספר ההתחלות הינו גדול פי 4.5. לדברי דגני עובדה זו מוכיחה כי כיום קיים מחסור גדול בדירות, הן בחיפה, והן בקריות, ומחסור זה הביא בשנים עברו זוגות צעירים ומשפרי דיור לחפש חלופות במקומות אחרים.

נתון מעניין שני, מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת בחיפה הינו כ-1.49 מיליון שקלים בלבד, זאת בשעה שבתל אביב הוא עולה על 3 מיליון שקלים. ובמילים אחרות, חיפה, כמו גם ערי הלווין שלה, מהווים כיום הזדמנות נדלנ"ית נדירה ביותר מבחינת תמורה למחיר, ואם הממשלה ומקבלי ההחלטות ישכילו לקדם רבבות יחידות דיור חדשות בשנים הקרובות, יהיה להן ביקוש רב, כולל משפרי דיור מחוץ למטרופולין חיפה והמפרץ וכולל גם איזור תל אביב וגו שדן.
נתון שלישי, בחיפה והקריות קיים מחסור גדל והולך של נדל"ן עיסקי, כלומר מחסור בבנייני משרדים, מסחר, חברות היי טק, רשתות מוצרי צריכה ועוד. מחסור זה, לדברי דגני, היווה בשנים עברו גורם מרכזי לנטישת אוכלוסיית חזקות את חיפה והסביבה, ולכן חובה על ממשלת ישראל ומקבלי ההחלטות לקדם בשנים הקרובות לא רק בנייה למגורים, אלא גם נדל"ן עיסקי, מה שייצר אלפי מקומות עבודה איכותיים שחסרים במטרופולין המפרץ ומהווים גורם מרכזי לירידה שהיתה בעבר בביקושים למגורים באיזור. כל אלה, מדגישה דגני, יחד עם פתרון הנושאים הסביבתיים, יביאו לשינוי המיוחל.

לקדם תכנית רבת היקף של התחדשות עירונית בכל רחבי המדינה

יוזמת הכנס והשייט קרן חיות, הבעלים של "קרן חיות יזמות נדל"ן", אומרת כי השייט מהווה חוליה ראשונה בשורה של אירועים ממלכתיים שיקראו לממשלת ישראל ולמקבלי ההחלטות לקדם תכנית רבת היקף של התחדשות עירונית בכל רחבי המדינה. לדברי קרן חיות, מתברר כי בכל רחבי המדינה קיים פוטנציאל לכ-600 אלף יחידות דיור חדשות במסגרת התחדשות עירונית, רובן הגדול במסגרת פינוי בינוי. במטרופולין חיפה לבדו הפוטנציאל נע בין 100 ל-150 אלף יחידות דיור, וזה אומר שניתן ואפשר לפתור את מצוקת הדיור לא רק באמצעות פרויקטים חדשים, אלא בראש וראשונה על ידי עידוד יזמים להשתלב בפרויקטים של התחדשות עירונית וזאת תוך כדי קיצור הליכי ביורוקרטיה, הטבות והשתתפות במימון. חיות מדגישה כי השייט בחיפה נבחר להיות האירוע הראשון בסדרה, זאת משום שבבדיקה נמצא כי מטרופולין המפרץ סובל במיוחד ממחסור בדיור ולזוגות הצעירים ומשפרי הדיור בו, יש הרבה פחות חלופות מאשר לרוכשי הדירות באיזור המרכז. יחד עם זאת, מדגישה חיות, הפרדוקס הוא בכך שדווקא באיזור המפרץ רמות המחירים עדיין מתונות יחסית לאלה של גוש דן וירושלים, וקרובים הרבה יותר לרמות המחירים של מטרופולין באר שבע, מה שמלמד שאפשר באמצעות פעולות נכונות, להביא הנה אוכלוסיות חזקות ואיכותיות גם ממרכז הארץ. חיות קוראת לשר האוצר משה כחלון, תושב חיפה, ואומרת כי יקנה את עולמו אם ייקח את ההגה ויהפוך את מטרופולין חיפה למודל ארצי ראשון מסוגו להתחדשות עירונית כוללת. היא מדגישה כי לאחר הכנס הנוכחי במפרץ חיפה, מתוכננים כבר במהלך החודשים הקרובים שלושה אירועים נוספים, אחד בבאר שבע, אחד בירושלים, ואחד בתל אביב. קרן חיות מסכמת ואומרת כי במהלך השייט יחתמו ראשי הערים מחיפה והמפרץ על אמנת שיתוף פעולה בשורה של נושאים, ובראש וראשונה דיור ואיכות סביבה.

לדברי סלים לחאם המנכ"ל של שתי החברות ג'ורג' לחאם וסלים לחאם ליזמות ובנייה בע"מ , אשר יזמה ובנתה מעל 2000 יח"ד בעיקר באזור הצפון ומרביתם ביזמות ובערים מעורבות כמו נצרת עילית וכרמיאל, "אני מאמין בבנייה של פרויקטים למגורים ובניה רוויה , ובנייה למגורים משולבת עם מסחר.
לחאם מציין כי מחיר הדירות ביישובי הפריפריה בצפון ובנצרת בפרט עלה בעשור האחרון בשיעור של בין 60%-70% , דירות 4חדרים נמכרו במחיר ממוצע של בין 500-600 אלף ש"ח והיום נמכרות במחיר ממוצע של בין 800-950 אלף ₪. אחת הדרכים להוזיל את מחיר הדיור בצפון, אומר לחאם, הינה שימוש במחיר מטרה (מחיר למשתכן) , כאשר המדינה מפשירה קרקעות במחיר מופחת וכך מסייעת בשמירה על איזון מחירים.

יפה סדן, סמנכ"לית חברת יוסי אברהמי אומרת כי במשך שנים רבות חיפה והקריות נעלמו ממפת הנדל"ן הארצית , כמעט ולא נבנו פרויקטים חדשים והייתה הגירה שלילית מחיפה. בשנים האחרונות חל מהפך וחיפה והצפון הפכו לאטרקטיביות ומבוקשות גם על ידי משפחות זוגות צעירים וגם על ידי משקיעים. זה בא לידי ביטוי בעלייה חדה במחירי הדירות מעבר לעליות שראינו במרכז. חברת יוסי אברהמי שבנתה עד לפני מספר שנים בעיקר בעיר אילת ובתל אביב, זיהתה את הפוטנציאל בחיפה והחליטה לתכנן פרויקט בנייה בסטנדרט גבוה שיעניק לרוכשי הדירה איכות חיים גבוהה. וכיום אנו בונים בחיפה ובקרית מוצקין מאות יחידות דיור. כל מתחמי מגורי היוקרה של החברה כוללים חדר כושר, ספא, סאונה חלקם מרתף יינות. כל פרויקט על פי הביקושים של קהל היעד. כיום החברה מקימה מאות יחידות דיור בחיפה וקריית מוצקין.
סדן מוסיפה, כי עיריית חיפה צריכה להמשיך בתנופת הפיתוח שמוביל ראש העיר יונה יהב, ולפעול לשחרור חסמים וקידום תוכניות בנייה נוספות.

עו"ד רון ברנט, אומר כי להתחדשות עירונית מספר פנים – החל מעיבוי מבנים קיימים והוספת אגפים וקומות (למשל במסגרת מיזמי תמא 38/3) דרך הריסת בניין קייטרינג והקמת חדש (למשל במסגרת מיזמי תמא 38/2 ) המשך במיזמי פינוי ובינוי במסגרתם הורסים מתחם של ביניינים קיימים, במקומם בונים בניינים חדשים ועד לגולת הכותרת מיזמי בינוי ופינוי במסגרתם תחילה בונים בניינים חדשים, אליהם עוברים בעלי הדירות ועל השטח המתפנה בונים את הבניינים החדשים. לדבריו, לכל סוג מיזם יש את המאפיינים המיוחדים לו הן מהפן הכלכלי והן מהפן המשפטי אך את כולם מאחד הרעיון של שיפור, שדרוג והתקדמות בכל הנוגע לאיכות החיים, הביטחון, הבטיחות , עלייה בערך הנכס, שיפור התשתיות ולא פחות חשוב שיפור פני העיר. כדוגמא מציין, עו"ד ברנט את השכונות שנבנו בחיפה בשנות ה 50 , שיכונים בהם היו ממוקמים בנייני "רכבת " כפתרון זמני לדיריי המעברות שהועברו לאותם מבנים. פתרונות "זמניים" אלו הפכו כמקובל במקומותינו לקבועים .
והיום ? שינוי מהותי בעיר חיפה, כך למשל ברמות רמז משרדנו מלווה היום 12 מתחמי פינוי בינוי שהם סיפור הצלחה אמיתי. בעלי דירות ששטחו הממוצע 43 מ"ר מקבלים דירות בשטח כמעט כפול, בבניינים חדשים ומודרניים.
כיצד מטרופולין חיפה מושפע מהנעשה בתל אביב ?

עו"ד איתמר פנץ , מתייחס לסוגיה זו ואומר כי תושבי מטרופולין חיפה והסביבה, מצויים בעמדת מוצא לפיה הם מגיבים לנעשה בתל אביב ומושפעים מהמסה והמשקל הסגולי שמטרופולין תל אביב מפעיל על תושבי חיפה והסביבה. אגב, לחלק מהדברים הללו יש סיבה ממשית, למשל הגירה שלילית של אוכלוסיה ועסקים (דבר שאני מכיר טוב מאוד ברמה האישית וכן בהיותי כחלק מצוות הבדיקה של הפגיעה הכלכלית בעסקים שמונה לאחר מלחמת לבנון השניה). לצורך ההמחשה, מציין עו"ד פנץ, כי תושבי מטרופולין לוס אנג'לס או מיאמי לא עוסקים במחשבות תמידיות על הנעשה במטרופולין ניו יורק; הם נהנים מחשיבה אורבנית עצמאית. כך גם תושבי מטרופולין בייג'ין אל מול מטרופולין שנחאי. יחד עם זאת, נכון ש"מצב היחסי" הזה מתקיים גם בשל נתונים אובייקטיביים של זמן ומרחב גאוגרפי מצומצמים שמאפיינים את מדינת ישראל הקטנה, אך הוא אינו הכרח או יד גורל. תכנון אורבאני נכון שמשתמש במשאבים שקיימים לכלל ערי מטרופולין חיפה (בקווי מתאר של טבעת מטרופולינית רחבה: כרמיאל-נהריה-יוקנעם- זכרון יעקב, וכל מה שביניהם) יכול לייצר הזדמנויות רבות בנות קיימא לרבות הזדמנויות בתחומי איכות הסביבה, תעשייה, תעסוקה, עסקים ויזמות.

לסיכום, אומרת קרן חיות, כי מהפיכה בתחום הדיור חייבת לכלול עשייה והתחייבות של ממשלה, גופים בירוקרטים וועדות, ראשי ערים, אדריכלים וכמובן יזמים. כחלק מהחזון העסקי שלי, אני רואה חשיבות עליונה בקידום שיתופי פעולה ובעשייה מקבילה של כל הגופים לטובת פתרון הדיור במדינת ישראל, והיכולת של כל אדם באשר הוא למגורים במחירים שפויים.